| 问题 | 二手商铺可以贷款吗 |
| 释义 | 二手商铺可以办理贷款。办理二手商业用房按揭贷款，最长期限10年，一般贷款金额不超过评估价的50％，贷款利率上浮。 1、所购二手商业用房的产权应明晰，并能办理过户交易和正式抵押登记。 2、所购二手商业用房房龄一般不超过20年，房龄加授信／单笔贷款期限原则上最长不超过30年。 3、所购房产具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全。周边商业环境较成熟，使用功能上不应存在明显缺陷。 4、原则上不接受闲置超过6个月，购买了房产的单位和个人，未能使用、转让、出租该房产的时间超过6个月的商业用房作为抵押物；借款人满足银行客户贷款标准，且抵押物变现能力较强的可酌情接受。 一、购买二手商铺需要注意什么 1、实地评估。买店铺前，一定要实地考察，认真评估一下，看看这个店铺周围的人流量大不大，转化率高不高、购买力强不强。此外，还要测算赢下租金的回报率，其计算公式为租金的11倍／总价。 2、未来规划。商铺价值会受周围环境、规划所影响，若该店铺政府有其他安排，而你不知道的话，很容易造成投资失败，所以一定要到规划部门了解商铺所在的位置是否有新的规划。 3、商铺的产权性质。要了解土地的用途，避免违规的居改非，不能办理营业执照，所以一定要在合同中针对这点拟定一条违约赔偿方式。 4、商铺的租赁情况。要了解店铺的租赁情况，看看现在的租客什么时候到期、室内装修怎么处理，是否要放弃优先购买承诺书等协调工作。 5、税费提前算清楚。在进行商铺交易时，要了解增值税、契税、所得税、印花税、土地增值税的税率，以免做冤大头。若税费太多的话，可以在总价上砍价，也可以在合同中约定，哪些税费由原业主来承担。 6、贷款问题。要注意贷款问题，店铺的贷款成数最高是5成，最长是10年，而银行的评估价一般比实际成交价低，贷款的系数还不到成交价的5成，所以一定要了解情况，则好首付款的准备。 二、二手商品买卖税费是多少 二手商铺买卖税费需要按照3％的税率进行缴纳，具体需要缴纳的税额如下： （一）买家支付的税费： 1、房地产交易手续费：3元／平方米； 2、房屋登记费：550元／本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）； 3、权证印花税：5元／本； 4、印花税：房屋产价的0．05％； 5、契税：交易价（或评估价）×3％。 （二）卖家支付的税费。卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费： 1、房地产交易手续费3元／平方米； 2、印花税：房屋产价的0．05％； 3、土地增值税：可提供上手购房发票的，土地增值税＝【转让收入－上手发票价（每年加计5％）－有关税金】×适用税率；不能提供上手购房发票的，土地增值税＝（转让收入－转让收入×90％）×30％； 4、个人所得税：据实征收为（转让收入－房产原值－合理费用）×20％，核定征收为转让收入×7．5％×20％。转让收入－房产原值－合理费用相当于个人净收入； 5、营业税及附加税：可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）×5．5％；不能提供上手发票的，为转让收入×5．5％；税费为差额的5．56％； 6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35％计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10％；办公用途用房按其网格点基准地价的30％计收； 7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3％征收。 |
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