| 问题 | 房产评估应该怎么做 |
| 释义 | 如果发生了上述情形之一，房屋的所有权人或者其他人决定对房产进行评估，应该怎么做呢? 1、首先是寻找一家合法的评估机构，其程序一般包括以下9个步骤： (1)接受估价委托; (2)明确估价基本事项; (3)拟定估价作业方案; (4)搜集估价所需资料; (5)实地查勘估价对象; (6)选定估价方法进行计算; (7)确定估价结果; (8)撰写估价报告。 2、目前市场上应用最为广泛的也是最为精确的房产评估方法是市场比较法，在估算房价时参考的因素如下： (1)所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格; (2)周边小区类似房源的挂牌价和成交价格; (3)所在小区和所在板块的房价走势; (4)被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。 一、国家动迁补偿装修标准 （一）国务院有关装修评估补偿的规定 《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）第24条的立法释义明确了： 1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的； 2、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定； 3、如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。 （二）从上述解释可以看到： 1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不含装修价格的； 2、拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素是不应包括装修因素的。 各地在制定评估细则时，在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均应将装修因素对成交价格的影响剔除。 3、国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素，并不是指房屋建筑中的装饰部分工程。作为交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。 （三）房屋拆迁的货币补偿方案 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 二、房屋拆迁的五种评估方法 1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。 2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 3、收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 4、假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 5、基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。 |
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