| 问题 | 二手房增值税发票怎么开 |
| 释义 | 1、个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为计算依据，按照5%的征收率全额缴纳增值税。 应缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%。 2、个体工商户应按照上述规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。 按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指: （1）税务部门监制的发票。 （2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 （3）国家税务总局规定的其他凭证。 一、营改增税率新规定 营改增新政规定：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （一）非北上广深地区增值税税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 （二）北上广深增值税税率：北上广深四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 注：营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，其税率分别为7％、3％、2％，这些费用在营改增实施后也是可以减少一笔资金的（因为计税依据变成了增值税，增值税减少，这些附加税也就减少）。 二、转让土地需要缴纳哪些税 1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。5、印花税。6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳；土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。 |
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