| 问题 | 如何查询房产一房多卖或一房多抵押 |
| 释义 | 买房人切记预告登记新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或进行抵押，是无效的!购房者与开发商签订了购房合同后，一旦开发商将购房者买的标的物向他人设定了抵押，而开发商却破产了，这个取得抵押权的他人是享有优先权的，购房者的合同诉讼可以胜诉，却无法得到执行，因为物权优先于合同权利。而《物权法》和《司法解释》规定的预告登记制度直接排除了设立新的抵押权的可能性。因为属“善意取得”，房子仍归买家所有新《司法解释》的规定有一个重要方面：“善意取得”。意思是说，交易的一方在没有征得房屋真正产权人的同意，而擅自作主把房子转让给了不知情的买家。买家支付房屋款项后，如果真正的产权人来要回房子。按照《物权法》的“善意取得”制度，则买家拥有该房子，而产权人应向卖房的交易人索赔。何谓善意，“善意”是指不知道“转让人”无处分权而受让了不动产或动产，而动产已经交付，不动产已经登记(到受让人名下)。这里提醒大家要注意的是，除了“无权处分人”处分了财产外，“善意取得”还有三个条件：一是买受人受让时出于“善意”，也就是说确实不知道无权处分这回事二是买受人是以合理的价格有偿取得，如果是赠予就不行三是转让的财产已经交付，对于不动产来说，即已经完成了过户登记。按理说，无权处分人是不可能在房管部门顺利地将房产过户到他人名下的，之所以会出现这种问题，很可能是无权处分人曾经是有权处分人，第三人来不及知道或真实权利人来不及让别人知道无权处分人已经成为无权处分人。比如，两夫妻感情恶化，商量把夫妻共有的房子卖掉，卖掉后离婚，买受人把房款打进了丈夫的账户。离婚后，妻子拿不到钱，就会主张前夫无权处分，而买受人此时就可主张“善意取得”。 |
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