| 问题 | 房屋买卖时是否能将土地使用权权限转移 |
| 释义 | 房屋买卖时土地使用权随之转移，根据我国城市房地产管理法规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 一、买卖合同不生效的情形有哪些 （一）房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。 （二）产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。 （三）侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 （四）非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2、依法收回土地使用权的；3、权属有争议的；4、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、商铺外立面所有权归谁 从现行法律法规的相关规定来看，屋面的所有权应当归属于全体业主。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这意味着，业主购买房屋的同时也得到了所买房屋所在小区的全部土地共有使用权;《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这就说明，业主所买房屋所使用的土地使用证标明的土地范围内的所有公共建筑，只要计入了公摊的范围，全体业主就对其享有共有权。由此可见，楼宇屋面的所有权是归全体业主所共有的。因此从以上来看，商品房的屋面、外墙面的所有权是属于全体业主的。 所有权与使用权是不同的。 第一，从民法关于所有权的相关原理来看。完整的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，而使用权是实际利用的权利。所有权人与使用权人并非必然是同一主体，因为通过一定的契约，非所有权人也可获得使用权，比如房主可将房屋租给他人使用。因此，楼宇屋面的使用权经全体业主同意，可以让给开发商来使用。 第二，从商品房买卖合同示范文本的相关条款来看。国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条明确要求买卖双方应对楼宇屋面使用权的归属作出约定。那么，只要开发商与业主能够协商一致，开发商就完全可以通过购房合同的约定来取得楼宇屋面的使用权了。 因此，开发商可以通过合同的约定，取得商品房的屋面、外墙面的使用权。所以在签订合同时一定注意合同当中对商品房的屋面、外墙面的约定。 三、买二手房有什么陷阱买二手房要注意的事项 购买二手房一般需要注意的陷阱如下：1、卖方并未拥有该房屋的完整产权；2、卖方并未如实告知房屋存在抵押等设定担保物权的情形；3、买方隐瞒拖欠物业费等重要事实。根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。