| 问题 | 美国房地产广告法律法规(国外与国内关于广告代言人的法律规定比较) |
| 释义 | 1.国外与国内关于广告代言人的法律规定比较 从法律本身来说，国内外没有什么本质区别，都要求广告代言人要对广告负责，但国内的法律责任较轻且执行特别随意不规范，多以谴责和罚款了之，而国外处罚是比较重且严厉的，如：美国的广告法规中明确规定，名人广告就是“证言广告”和“明示担保”。 也就是说，广告代言人既是商品推荐者也是商品证明人，是产品一定时间内的实际用户或直接受益者，证词要真实无误，否则就予以重罚；加拿大《广告标准准则》第七条对代言、推荐或证明某产品或服务广告作了明确规定，代言、推荐或证明者必须是该产品或服务的实际使用者，广告相关信息须有充分事实依据，绝不许欺骗或误导消费者，否则将承担相应的民事或刑事责任；法国电视主持人吉尔贝就曾经因为做虚假广告而锒铛入狱，罪名是夸大产品的功效；瑞典广告法也十分严格，瑞典对食品、药品以及保健品等直接关系到人民健康的产品更是有很多补充条款，例如规定食品的保健作用必须以科学手段证明，不允许在产品包装和广告中宣称其保健作用。 2.房产广告的法律性质有哪些 随着经济发展和城市化的推进，我国房地产开发进入了一个高速发展期。 于此同时，由于房地产开发而引起的民事纠纷也日益增多。其中一类突出的问题，是房地产开发商在房产促销时发布房产广告，对其所开发的房产的环境规划和配套设施建设等作了具体承诺，如小区的绿化率的有多少，楼盘之间的间距有多少，以及配套建设学校、商场、停车场、游泳池等学习、生活辅助设施等等，但实际开发时却违反了房产广告所作的承诺，从而引发购房者与开发商的纠纷。 对此类案件如何公平处理，尤其是如何充分保护处于弱势地位的购房者的合法权利，笔者认为，关键在于如何认定房产广告的法律性质。 一般而言，开发商发布房产广告的目的，是为了宣传自己所开发的房产的特点及优势，并希望消费者向自己发出要约，从而订立购房合同，购买自己所开发的房产。 因此，房产广告一般应当属于订立合同中的要约邀请。但是，如果房产广告中对所开发房产的小区环境规划如绿化率、楼盘间距以及学校、商场、停车场、足球场、游泳池等配套设施建设作出明确而具体承诺的话，该房产广告应构成单方允诺。 所谓单方允诺，又称单方行为或单务约束，是指表意人向相对人作出为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示。 在传统民法上，单方允诺是引起债权债务发生的依据之一，即依表意人一方为自己设定某种义务的行为而在当事人之间发生债权债务关系。 现代社会中，契约是产生债的法律关系的主要原因，但民事主体自愿为自己设定义务并承担由此带来的债务亦属正当。单方允诺构成债的产生原因的法律依据在于意思自治原则和诚实信用原则。 一方面，民事主体出于意思自治，可以为自己设定某种单方义务，只要不违反法律禁止性规定，不违背公序良俗，不损害他人利益，即应当得到法律的认可。由此产生的债权债务关系也应受法律的保护。 另一方面，根据诚实信用原则，民事主体自愿为自己设定义务而允诺给予他人权利，只要该允诺是出于真实意思表示，作出允诺的民事主体即应对该允诺负责，履行允诺的义务，否则，将损害社会信用。 虽然我国法律未明确规定单方允诺及其法律效力，但是，根据意思自治和诚实信用原则，不可否认单方允诺的合法性。 而且，单方允诺在现实生活中也并不鲜见，例如，公交公司承诺七十岁以上老人可以免费乘车，婚纱摄影店承诺顾客可以享受免费婚车服务，餐厅承诺为顾客免费提供生日蛋糕，等等，都属于单方允诺。 因此在我国法律上，单方允诺同样是债权债务的发生原因之一。 一项意思表示构成单方允诺，应同时具备四个方面的条件：第一，单方允诺是表意人单方作出的意思表示。单方允诺不需要相对方作出承诺即可成立。 笔者认为，如果房产商在广告中对所开发的房产的环境规划和配套设施建设计划等内容作出具体承诺的话，那么该房产广告就构成一项意思表示，而且是开发商单方通过广告发布的意思表示。 该意思表示的内容是，开发商将按照房产广告所作的承诺进行开发建设，为居住者提供该房产广告所承诺的居住环境和配套设施。 当然，如果房产广告中明确告知该广告仅供参考，开发商保留修改权利的除外；第二，单方允诺的内容是为自己设定某项义务，从而使相对人取得某项权利。 开发商一旦发布具有承诺内容的房产广告，即为自己设定了义务。 例如，开发商通过房产广告承诺将在某方位建绿茵足球场，此即为自己设定了义务，其应建的是绿茵足球场而非其他设施，而且，足球场应建在其承诺的方位。基于该项允诺，购房者可享有建设足球场所带来运动、通风、眺望等各项利益。 另外，单方允诺中表意人为自己设定某项义务无需相对方支付对价，即表意人的义务是单方面的。例如，婚纱摄影店承诺顾客可以享受免费婚车服务，顾客支付对价的的标的是婚纱摄影服务，而提供免费婚车服务则是婚纱摄影经营者的单方义务。 同样，在房地产买卖中，房产商承诺其开发的房产的环境规划和配套设施是一项单方义务，主要目的是为了促销房产。 对购房者来说，其不必为房产周边环境和配套设施支付对价，购房者支付对价的标的是其购买的房产，而非开发商所承诺的周边环境和配套设施。 因此，开发商因发布房产广告而承担单方义务，购房者则享有由此产生的利益；第三，单方允诺一般是向社会上不特定的人发出。 凡是符合表意人在单方允诺意思表示中所列条件的人，即可成为表意方的相对人。 房产广告正是开发商向社会上不特定的人发出的，而且只要符合房产广告所列条件，即购买房产成为业主的即成为单方允诺之债的相对人，可以享受开发商所承诺的房产周边环境和配套设施带来的生活、居住等方面的各项利益；第四，单方允诺以某种条件或特定程序的完成为其生效要件。 即单方允诺之债并非因单方允诺作出而立即生效。 表意人在其意思表示中往往附有某种条件或程序，只有该条件或程序完成，相对人特定以后，单方允诺之债才得以在表意人与相对人之间确立。房产广告作为单方允诺，并不是开发商一发出即可成立债权债务关系，只有当购房者与开发商签订购房合同后，购房者才得可以特定化而成为。 3.房地产广告内容的相关规定有哪些 1、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （1）开发企业名称； （2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （3）预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 2、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。 3、房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。 4、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 5、房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。 6、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 7、房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。 8、房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。 9、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 10、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。 11、房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 12、房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 13、房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。 14、房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。 4.国外对虚假广告行为的法律规制 虚假“明星广告”在欧美国家是极其少见的，是不是人家明星不知道“代言费”好赚呢？显然不是！那为什么在国外鲜见明星代言呢？以美国为例，法律规定形象代言人广告必须为“证言广告”和“明示担保”，意思就是明星们必须是其所代言产品的直接受益者和使用者，否则就会被重罚。 美国摇滚巨星杰克逊曾为百事可乐做广告，但有人发现他根本不喝汽水后，一时间他被公众列为知名度高却被普遍讨厌的人物，并因假证言广告被罚。 这样的情况在我国是难以想象的，因为根据现行《广告法》第37条、第38条，承担法律责任的主体仅仅“广告经营者、广告发布者”，与“广告代言人”丝毫无关，即便广告有误明星也无须“罚款”和“承担连带责任”。 从社会道德角度而言，名人等社会公众人物要珍惜百姓给予的信任，而不能把这。名人代言不合格产品后所造成对社会危害就更大，法律规定形象代言人广告必须为“证言广告”和“明示担保”、广告发布者”。 美国摇滚巨星杰克逊曾为百事可乐做广告，是不是人家明星不知道“代言费”好赚呢。 这样的情况在我国是难以想象的，名人等社会公众人物要珍惜百姓给予的信任，并因假证言广告被罚、第38条，而不能把这种信任当成是赚钱的工具，一时间他被公众列为知名度高却被普遍讨厌的人物虚假“明星广告”在欧美国家是极其少见的，不能当成“演戏”，承担法律责任的主体仅仅“广告经营者？显然不是，否则就会被重罚，因为根据现行《广告法》第37条，与“广告代言人”丝毫无关，即便广告有误明星也无须“罚款”和“承担连带责任”。 从社会道德角度而言。而广告内容更应该是一种实在内容的体现，而由于知名度高！那为什么在国外鲜见明星代言呢，意思就是明星们必须是其所代言产品的直接受益者和使用者？以美国为例，但有人发现他根本不喝汽水后。 5.在美国签购房合同时,有哪些法律条款需要注意 应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。 其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。 特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。 个人在购房中，大体上分三个阶段。 第一，购房前。 应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。 签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。 但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。 个人在购房中，大体上分三个阶段。 第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。 后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。 购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。 第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。 具体讲，涉及到一些法律问题。 第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。 为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。 阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。 这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，。 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答 |
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