| 问题 | 商业面积是租赁面积吗 |
| 释义 | 房屋的面积包括建筑面积、使用面积、计租面积等等。而计租面积，作为计算房租的面积，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。但是这只是针对住宅，如果是商业地产呢？其实，对象不一样，计租面积、建筑面积等算法自然也就不一样。那么，在商业地产中计租面积、使用面积、建筑面积、三者的区别是什么呢？（1）使用面积：顾名思义，就是实际能够使用的面积，是能够利用的实际面积，也是房产证上用图纸实际计量的面积；（2）建筑面积：建筑面积一般指墙体中线围合的面积，但是商业出租（办公楼等）的建筑面积要算上公摊的面积（公共大厅、走道、卫生间、电梯间等等），因此建筑面积要大于使用面积；（3）计租面积：原则上建筑面积应该等于建筑面积（算上公摊），但是商业街区内部的计租面积往往在招商中存在虚假现象，这也是行业内部公开的秘密，也就是偷面积一说。计租面积包括街区内部的通道、绿化、设备房、公共卫生间等一切共同空间的摊销，而这部分公摊面积无法计量，全凭甲方一面之词，爱租不租。甲方也常常在招租过程中偷面积，一方面提供房产证上的面积，另一方面给出一个得房率，再抛出稍稍虚高的计租面积，而租赁合同中的面积则以计租面积为准，由此存在商家在街区里任人宰割的局面。 一、怎么计算租商铺面积 商铺的面积分为建筑面积和实际面积，租商铺的面积是按照建筑面积来算的。建筑面积是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。即建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 1、公摊计算方式为：公摊系数＝公摊面积／（除法）套内面积，而套内面积＝建筑面积－公摊面积。国家目前对于商铺公摊面积方面暂时还没有明确的法律规定。 2、一般商铺的公摊面积都是要比住宅大，这样是为了消防的原因，另一方面是因为商铺要公摊的楼梯和走道甚至天井面积偏多。商铺公摊系数的高低从某种角度上说也意味着购物环境的好坏，会对商铺的经营产生不同的效果。 二、商业租赁要注意什么 商铺的公摊系数对消费人群的容量以及消费人群的人流量有直接影响。商场的空间面积是有限的，公摊越小，可容消费者的活动空间就越少，这样人流量就会受到限制，从而影响商铺的经营效果。因此越是高档的商铺，为消费者考虑得越多商铺公共空间就会越多。 如果商铺片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺的使用面积大了，合算了，但商铺家赖以生存的客户却不会因此多起来。逛街的人，可能因为商铺过于拥挤而不愿停留或者只是过过场，引不起他们的购买欲，这样，即使商铺的使用面积再大也无济于事。 |
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