| 问题 | 明显低于市场价的认定标准 |
| 释义 | 明显低于市场价的认定标准：根据我国相关法律的规定，转让价格没有达到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以认定为明显低于市场价。法院应以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 认定“明显低于市场的价格”的三个角度 一是交易价格是否具有随意性。房地产开发商（包括销售商）在房产销售之前，通常会以企业内部决策的方式事先设定不针对特定人的销售优惠政策，并以内部文件的形式予以明确。一般来说，销售优惠政策属于房地产企业的商业秘密和营销策略，不会面向社会公开，但在开发商内部的把握标准是一致的，其面向的交易对象是不特定的多数人，属于正常的市场价格，购房者在享受优惠价格时，还需要履行相应的审批程序。而房产交易型受贿中的交易价格具有较大的随意性，经常表现为开发商主要负责人与购房者私下联络、暗通款曲，擅自决定提高优惠幅度，在交易价格确定上具有很强的随意性。实践中，有的开发商以召开公司董事会、办公会等形式专题研究给予特定购房者大幅优惠，从表面上看履行了企业决策程序，但实质上是为了规避查处，其以“集体决策”形式设定的优惠条件不属于正常的市场价格。 二是交易价格是否具有独享性。开发商事先设定的优惠交易条件必须是不针对特定人的，即面向社会公众，如果特定购房者享受了不适用于普通消费者、带有“特殊关照”意味的价格优惠，则属于“明显低于市场的价格”。该优惠价格不是开发商事先设定的，而是根据特定购房者需要或应其要求设定的，优惠条件仅适用于个别对象，且该优惠超出了一般商品交易中打折、让利等正常销售手段的范畴，社会上不特定多数人不可能享受到同等优惠。实践中，有国家工作人员享受了开发商事先针对单位内部职工、拆迁改造回迁户等特定主体制定的优惠条件，尽管从表面看不属于该国家工作人员“独享”，但因其本身并不具备特定主体条件，因此在认定时仍应当从严把握。 三是交易价格是否具有合理性。优惠交易条件作为房地产行业的营销方式，在设定上要符合商业惯例和市场规则，有的受销售周期影响，如地处黄金地段、配套设施齐全的楼盘往往一房难求，优惠条件肯定与其他需要两三年甚至更久时间清盘的楼盘不同；有的受销售阶段影响，如“预付排卡”和“尾盘清仓”时的优惠幅度不同；有的受销售策略影响，如团购优惠、一次性付款优惠、是否使用公积金贷款、节假日促销等；有的受房产自身特点影响，如不同楼栋、楼层、朝向、位置的价格都会存在差别。但无论何种情况，优惠交易条件的设置都应当符合市场规律，具备合理性。实践中，有的被调查人会以“楼层不好”“朝向不佳”“尾盘清售”“购买样板间”等原因作为辩解，有的开发商也以上述理由为购房者开脱，但根据行业常识和生活经验，这些因素对房价的影响有限，不足以证明大幅度优惠的合理性。如果某一交易价格无法用市场因素解释，不存在优惠的合理原因，就可以认定为明显背离市场价格。 国有公司的工作人员，在进行交易时，利用自己的职务之便，使交易价格低于当地的市场价格，侵害了公司的经济效益，就构成了为亲友非法牟利罪中明显低于市场价的规定，需要被追究刑事责任。 为亲友非法牟利罪的构成要件： (一)客体要件 本罪侵犯的是国有公司、企业、事业单位的财产权益。 (二)客观要件 本罪在客观方面表现为利用职务便利，为自己的亲友进行经营活动，非法提供便利，致使国家利益遭受重大损害的行为。所谓亲友，泛指亲戚与用友，宜作广义理解，只要行为人为他人进行的经营活动非法提供了便利，即可认定属于为亲友进行经营活动非法提供便利。 (三)主体要件 本罪的主体为特殊主体，即国有公司、企业、事业单位的工作人员。这里的工作人员，不仅仅只是指国有公司、企业、事业单位的国家工作人员，而泛指国有公司、企业、事业单位的所有工作人员。 (四)主观要件 本罪在主观上只能由故意构成，并具有非法牟利的目的。即行为人明知自己利用职务便利为亲友进行经营活动提供便利条件是一种背信经营的行为，但为获取非法利益仍故意实施这种行为，过失不构成犯罪。 进行产品交易时，实际支付的价格低于当地市场的价格，就是明显低于市场价。构成为亲友非法牟利罪，要满足四个条件，首先是客体要件，侵犯国有公司或事业单位的财产权益;其次是客观要件;第三是主体要件，犯该罪的是特殊主体;最后一个是主观要件，故意牟取非法利益。 法律依据 《中华人民共和国民法典》 第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。