| 问题 | 河南:出租人不得单方面上调房屋租金 |
| 释义 | 近年来，国家层面正积极推进建立租购并举的住房制度，加快住房租赁市场的立法。中央经济工作会议和政府工作报告均对住房租赁提出了要求。为贯彻落实国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、河南省政府第167号令《河南省房屋租赁管理办法》以及河南省政府(豫政【2016】85号)文件，省住房和城乡建设部门会同省工商部门联合制定了《住房租赁合同示范文本》(试行)。 示范文本由十四条通用条款，八个附件组成。对房屋权属情况、租赁期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、双方的权利和义务等方面都作出了明确的约定。 热点1：房屋出租人需要提供相关信息 示范文本第一条不但明确要求出租人写明房屋的详细位置、建筑面积等基本信息，还要求明确房屋所属状况、房屋是否抵押，甚至还要出租人提供房屋来源证明。 解读：这样很好地保护了承租人的知情权。一般来讲，承租人与出租人对房屋具体情况的了解是不对称的，承租人想要维护自身合法权益就必须详细了解房屋现状、权利限制等情况。 热点2：居住人数和禁止性规定 示范文本第二条，约定了房屋居住人数。承租人不得在厨房、卫生间、阳台和地下储藏室居住。单间最多居住人数和人均租住建筑面积应当符合当地人民政府的规定。 解读：这一规定在一定程度上杜绝了群租乱象，以及因承租人使用房屋不当而造成的安全事故。并且居住人数的约定也便于逐步完善租赁人口信息大数据，为住房租赁信息化平台提供准确信息。 热点3：签完合同再备案或可享受租购同权 示范文本中规定，住房租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地人民政府住房和城乡建设(房地产)主管部门或其委托的部门办理房屋租赁登记备案。 解读：在实践中租赁合同备案率一直很低。究其缘由主要是备案登记麻烦，备案与不备案合同的法律效力一样，合同备案并没有相应的鼓励措施，因此人们的备案积极性不高。 补充：近年来，国家和地方政府密集出台的关于发展住房租赁市场的法规、政策性文件，对租赁备案给予了诸多政策支持。主要有：一是给予税收优惠。对登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在增值税、个人所得税等方面给予减税和扶持政策。二是保障承租人依法享有基本公共服务，“租购同权”。对于非本地户籍承租人，包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等，按照《居住证暂行条例》等有关规定，经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。三是备案便捷。除了在房管部门备案以外，以后在住房租赁信息化平台甚至手机上都可以备案。 热点4：出租人不得单方面上调房屋租金 示范文本第四条约定：租赁期间，出租人不得单方面上调房屋租金。有租金涨幅的，必须在合同中明确约定涨幅标准。租赁期满或合同解除后，出租人有权收回房屋，承租人应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。租赁期满承租人需要继续承租该房屋的，需要提前向出租人提出续租要求，承租人在同等条件下可优先续租房屋。 解读：在实践中，房东随意提价、押金说扣就扣等的情况并不少见，示范文本旨在强调对住房租赁出租方和承租方所负法律责任和义务的界定，使得房东和租客处于平等的地位，享有同样的权利，将有利于住房租赁关系的规范和稳定。 热点5：房屋修缮和责任主体 房屋在使用过程中，若出现需要维护、维修、赔偿等问题，示范文本第七条对租赁双方进行了责任的公平划分。 解读：针对房屋维护和维修方面的问题，实践中的租赁合同要么没有约定，要么将全部责任分配给承租人，或者在维修主体和费用方面产生争议。但从司法判例中可以看到，房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等导致损毁的，或者房屋本身存在不符合安全条件可能危及人身安全的，出租人有责任进行修复。 |
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