| 问题 | 开发商的土地使用权被抵押的房子能买吗 |
| 释义 | 土地使用权已设定抵押的房子可以买，但是不建议买，因为对于买方而言存在较大的法律风险。 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条第一款的规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 第三十六条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。 一、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》划拨土地使用权相关规定 第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。 第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： 1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； 2、领有国有土地使用证； 3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 第四十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。 第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条便的规定予以出让。 无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 二、建设工程抵押的流程是怎样的 建设工程抵押，其一般流程为： 1、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。 这一行为应符合以下条件： （1）抵押人必须取得了土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证； （2）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上； （3）建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价； （4）该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋的； （5）该建设工程范围内的商品房尚未预售； （6）已签有资金监管协议； （7）符合国家关于建设工程承发包管理的规定； （8）已确定施工进度和竣工交付日期。 经纪人在从事建设工程抵押经纪活动中应特别把握以下几点： （1）建设工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款； （2）建设工程抵押必须服从专门机构的监管； （3）不得设定最高额抵押。 2、抵押人与抵押权人签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处分抵押物。 在签订抵押合同时，应着重查验抵押房地产的合法有效证件，并到房地产登记机构查阅抵押物是否已预售、转让，或已设定抵押，或被司法机关查封等等；同时由于建设工程抵押实质是一种期权抵押，明确抵押物的部分、面积及规划用途就显得十分重要，当债务人不能及时清偿债务时，可以及时处分抵押物以清偿贷款。 3、抵押双方持债务合同（主合同）、抵押合同及土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。 4、抵押的建设工程在抵押期间竣工的，当事人在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 5、债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、经注记的土地使用权证、抵押合同到房地产登记机构办理注销抵押手续。 【本文关联的相关法律依据】 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条第一款 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 第三十六条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。 |
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