| 问题 | 如何审查中介资格 |
| 释义 | 购房者在选购二手房时都选择中介代理交易，因二手房交易过程长、环节多、手续复杂，因此交易的潜在风险也较新房更大。在立契过户未完成、房款未交付以前，每个环节都可能出现差错，导致前功尽弃。所以交易双方都存在相当戒备心，这个阶段就需要中间机构起到居中担保的作用。由于当前中介市场鱼龙混杂、各中介公司水平参差不齐，市场透明度较差，缺乏有力的市场监督，使得普通百姓对中介代理服务也是戒心重重，所以审查中介资格就显得尤为重要。 那么如何审查中介资格呢，简单的来说，要看一下四个方面： 看中介公司是否有营业执照。 看中介公司是否有国地资源及房屋土地管理局颁发的《资质证书》。 看中介公司的注册资金。 看中介公司的企业规模，办公条件。 一、中介如如何避免跳单 中介公司面临“跳单”的被动局面，与中介公司的看房确认单条款的设计缺陷有着十分重要的关系。 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。按照这一规定，居间报酬包括信息费和服务费。提供信息是中介服务的主要义务。中介公司提供的此项服务为客户提供了极大的方便，避免了客户为寻找房源付出劳苦，节约了时间，为此客户理应支付中介信息费。但是对于签订房屋买卖合同、办理贷款、纳税和房屋产权过户，应当允许客户有所选择，也就是说客户有权选择提供房源信息的中介公司完成，同时也可以选择自己完成或者委托他人完成，对此中介公司无权加以限制。 但是，目前各中介公司在看房确认单中，并未将中介费用清晰地划分为提供信息费和后续促成成交服务费，而是笼统的把上述两种费用绑在一起。一旦形成诉讼，法院会认为中介公司无理剥夺了客户完成后续交易的选择权，从而导致促成双方合同成立的服务费用法院无法支持。与此同时，中介公司又不能举证证明“从事居间活动支出的必要费用”，因此信息费法院也无法支持。这就是中介公司“跳单”案件败诉的主要原因。 鉴于此，中介公司务必在看房确认单的条款设计中，明确的将居间服务费中的信息费单独列出。因此，看房确认单的主要条款应当具备以下内容：1、确认本公司提供的房屋信息为客户首次知晓；2、客户看房后没有购买该房，则不交中介费；但是看房后客户或者其亲属购买了此房，说明客户采用了中介公司提供的信息，因此应当向中介公司支付信息费。信息费的数额或者计算方法应当约定的明确、具体。信息费的支付时间，应当约定于签订房屋买卖合同后的五日内支付，逾期应支付违约金。3、客户要求中介公司提供后续服务的，包括签订合同、代办贷款、纳税、过户等，按照双方约定的价款，另行给付后续服务费。 看房确认单条款这样设计的结果，就是双方通过签字盖章确认了“从事居间活动支出的必要费用”的具体数额或者是计算方法，这样如果客户“跳单”，中介公司主张给付信息费，法院就没有理由不予支持了。 二、影响二手房首付金额的因素都有哪些？ 一般，城市的贷款比例有着固定的规定，因此二手房首付金额主要和可贷额度有关。影响房屋可贷额度的因素主要包括： 1、房屋的年限 二手房在贷款交易的时候，银行都会衡量该房屋的年限。这样一来，比较新的房屋贷款的额度就会比较高，年代稍微比较长的房屋，贷款额度肯定就会低很多，二手房首付就会越高。 2、房屋评估价格 二手房的在交易前都会进行价格评估。而房屋的评估报告直接会影响贷款的额度。所以，评估价越低，首付就越高；评估价越高，首付就越低。影响评估价格的因素： （1）房屋户型，房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型（小厅、小厨、小卫）的二手房在评估价上会扣减10％左右； （2）房屋楼层，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3％，3层和4层会增加3％，若是楼顶就会减5％； （3）房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高； （4）房屋朝向，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向； 除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。 3、房东的要求 在房屋交易的时候，如果房东要求提高首付款，那就需要双方来协商决定，这样贷款额度也会随之发生变化。 买二手房的时候一般都是通过中介公司在其中周旋，选择可靠的中介公司倒是可以省下不少麻烦事，如果遇到一套自己心仪的房屋，也可以让中介公司在其中帮忙和房东砍砍价格，尽量减少购房款。 |
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