| 问题 | 涉外房产销售要满足哪些条件 |
| 释义 | 涉外房地产企业开发建设的商品房屋的销售对象以境外购买者为主，且购买者的身份应当符合我国公安管理的有关规定，并以外汇结算。境内居民个人可以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁涉外房地产中的住宅，但境内的国家机关、团体、事业单位和国有集体企业不能购买或租赁涉外商品房。依我国有关规定，不准销售的涉外房产有： （1）未持有房屋所有权证的； （2）虽持有房屋所有权证，但涉外房地产企业对该房屋改建、扩建后未办理房屋变更登记手续； （3）涉外房屋所有权的争议尚未解决，或涉外房屋抵押合同尚未注销的； （4）尚欠国家房地产税费的； （5）已被批准列为城市建设规划用地范围内的； （6）经人民法院裁定或中国仲裁机关决定，或城市房地产管理部门决定限制产权转移的； （7）因其他特殊原因，城市房地产管理部门认为不得进行销售的。 一、涉外房产销售应注意以下原则： （1）涉外房地产企业应以出让方式取得国有土地使用权，方可按出让合同规定进行交易行为。 以行政划拨方式取得国有土地使用权开发建设的房地产，须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后方可销售、抵押或出租。 （2）土地使用权和房屋产权同时移转 房屋所有权移转时，相应的土地使用权随之移转，且土地使用权出让合同中所规定的权利义务亦随之移转； 土地使用权移转时，相应的房屋所有权亦之移转。 （3）预售、出售或出租房屋的期限与土地使用权出让合同规定的土地使用权期限一致。 二、法律后果 根据相关法律规定及涉外房产诉讼法律实务，涉外房产诉讼可能产生以下法律后果： （一）受理案件的法院没有管辖权的，可能承担被人民法院裁定不予受理的法律后果； （二）涉诉房产不在中国境内的，可能承担诉讼请求被驳回的法律后果； （三）被告在中国境内没有住所的，可能承担答辩期间、上诉期间被缩短的法律后果； （四）在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，不服第一审人民法院判决、裁定未在法定时间上诉的，可能承担人民法院不予受理的法律后果； （五）诉讼前申请财产保全，在法定期限内没有提起诉讼的，可能承担赔偿责任的法律后果； （六）被告申请延期答辩的，可能承担人民法院驳回申请的法律后果； （七）被告享有豁免权的，可能承担人民法院不予受理的法律后果； （八）国家放弃享有司法豁免权的，可能承担败诉的法律后果。 |
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