| 问题 | 房屋已抵押，如何购买二手房？ |
| 释义 | 买二手房遇到已抵押的房屋，可以通过未经抵押权人同意转让房屋、解除合同要求赔偿或继续履行合同等方式解决。房屋抵押贷款未还会导致罚息、不良还款记录和拍卖房屋等后果。房产抵押没有固定有效期，与债权同时存在，债权消灭后抵押权也消灭，但债权人可在主债权诉讼时效结束后两年内行使抵押权。 法律分析 一、买二手房买到房屋是已抵押的解决方法是什么 买二手房买到房屋是已抵押的解决方法是： 1.房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即房屋买卖合同是有效的。 2.出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持。 3.买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。 二、房屋抵押贷款还不上有哪些后果 房屋抵押贷款还不上后果很严重： 1.会产生罚息，任何贷款在贷款到期日未还款，贷款机构将会收取罚息，房屋抵押贷款也一样，罚息根据贷款利率的130%收取。 2.会产生不良的还款记录，被纳入央行的征信系统中，影响个人信用，导致借钱方再贷款不易。 3.若经多次催缴之后，仍未还的款，贷款机构有权将抵押的房屋进行拍卖处理，将拍卖所得金额用于还款，剩余的金额还给借钱方。 三、房产抵押有效期是多久 房产抵押是不需要确定抵押期限的，因此是没有有效期这一说法。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。如果主债权到期未受清偿，无论登记的抵押期间是否过期，债权人都可行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。 拓展延伸 如何避免购买二手房时遇到已抵押的问题 购买二手房时遇到已抵押的问题是许多购房者关注的重点。为了避免这种情况，有几个关键步骤是必不可少的。首先，在购房前进行充分的调查和研究，了解房屋的抵押情况。可以通过查询房产登记信息、向相关部门咨询或请律师进行法律尽职调查来获取准确的信息。其次，与卖方进行充分的沟通，明确房屋的抵押情况，并要求提供相关证明文件。此外，购买房屋时，可以选择委托专业的房地产中介机构或律师进行交易，他们会帮助确保交易的合法性和房屋的清晰产权。最后，签订购房合同时，应明确约定卖方保证房屋无抵押或解除抵押的义务，并要求提供相应的担保措施，如提供担保人或提供抵押解除凭证。通过以上步骤的合理操作，可以有效避免购买二手房时遇到已抵押的问题，保障自身的利益和权益。 结语 购买二手房遇到已抵押的问题需要采取以下解决方法：1.抵押权人同意转让抵押房屋前，房屋买卖合同有效；2.若出卖人未履行消抵押权义务，导致买受人无法办理所有权转移登记，买受人可解除合同并要求违约责任；3.买受人要求履行合同并办理所有权转移登记，经法院确认后坚持不变更，不予支持，但可清偿债务消抵押权。购买房屋前充分调查、与卖方沟通、委托专业机构或律师进行交易、明确卖方保证无抵押及提供担保措施，可有效避免问题并保护自身权益。 法律依据 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 |
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