| 问题 | 土地估价原则有哪些 |
| 释义 | 一、土地估价原则怎样确定 土地估价应遵循以下原则：（1）替代原则。土地价格水平由具有相同性质的替代土地价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。（2）预期收益原则。土地价格受预期收益形成因素变动的影响，因此，估价者必须了解土地收益情况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析，准确预测土地的收益价格。（3）最有效使用原则。土地估价是以土地的效用最有效发挥为前提，因此必须确定土地最佳和最有效用途。（4）报酬递增、递减原则。土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则。（5）需求与供给原则。土地不能实行完全竞争，其价格有独占倾向性，土地供给有限，替代性有限，因此土地价格主要由土地供给变化决定。（6）竞争和超额利润原则。土地的竞争主要在需求者之间进行，需求者之间的竞争又是在利用土地能获取平均利润之外的超额利润的情况下发生的；土地的需求增加、竞争加剧，超额利润又会随土地需求提高、地价的上涨而消除。（7）贡献原则。是指不动产的总收益是土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。（8）变动原则。土地价格的形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（9）协调原则。土地是否与所处环境协调，即可判定该地块是否为最有效使用。（10）土地优先原则。地价是在生产经营活动之前优先支付的，在土地估价中应坚持土地优先的原则。 二、拆迁估价的估价对象是谁 拆迁估价的估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点： (1)依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。 (2)依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。 (3)已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。 (4)“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。 (5)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。 对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 (6)对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施;附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。 房屋征收的相关情况应当由政府的行政机关来认定，特别是有关征地补偿的相关情况应当结合实际来处理，如果对相关情况不能认定的，可以结合实际来进行合法的处理，当事人对相关情况有异议的，可以提出申诉，并要求拆迁方进行合法的赔偿。 |
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