| 问题 | 业主专有部分如何认定 |
| 释义 | 在建筑物是否是业主的专有部分，需要看其是否满足三个条件，首先在构造上是否具有独立性，其次是否具有利用上的独立性，最后是否能够登记成为特定业主所有权的客体，如果同时具备这三个条件，可以为业主归业主专有。 1、在判断某一房屋或特定空间是否构成专有部分时，就看其是否具备三个条件： (1)具有构造上的独立性，能够明确区分； (2)具有利用上的独立性，可以排他使用； (3)能够登记成为特定业主所有权的客体。同时具备的，构成专有部分。 需要注意的是，符合本规定前两个条件，但还没有登记的，是否构成专有部分，还要具体分析。 依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造等事实行为取得专有部分所有权，或基于买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，也构成专有部分。 2、露台等要成为专有部分的组成部分，要具备以下三个条件： (1)符合规划。有了行政主管部门的规划，露台方构成合法建筑，反之，加建露台是违法行为，对违法建造的露台，不可能取得登记，故其不能成为专有部分的组成部分。 (2)物理上专属于特定房屋。即只有该特定房屋才能通到该露台，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。 (3)销售合同有约定。如果合同没有明确约定，购房人主张对露台的所有权，其主张就不应得到支持。 哪些属于业主共有部分 （1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外； （2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外； （3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施； （4）物业服务用房； （5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； （6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 希望以上内容能对您有所帮助，如果您还有其它问题请咨询专业律师。 【法律依据】：《中华人民共和国民法典》 第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 |
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