问题 | 什么是抵押不破租赁原则? |
释义 | (一)抵押不破先租赁原则:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。 1、租赁权先于抵押权以“订立抵押合同”为时间标准:抵押财产出租时间在抵押合同订立时间前; 2、租赁权先于抵押合同的租赁权不受抵押权影响:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 (二)抵押破后租赁原则:抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 1、抵押权先于租赁权以“抵押权设立”为时间标准:抵押财产出租时间在抵押设立时间之后; 2、抵押权先于租赁权的租赁权不得对抗已经登记的抵押权:抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。 3、如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的:抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任; 4、如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。 综合上面所说的,抵押物一般是针对于抵押人要求贷款才会实施的抵押行为,一般抵押物可以小于借款的金额,但如果债务人不能清偿的话,那么是可以要求债权人偿还剩余的债务,所以,在处理的时候就需要结合实际情况来,这样才能保障到自己的权益。 一、哪些情况下车库不能适用买卖不破租赁? 1、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用该原则。 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。 2、先查封后租赁的房屋,不能适用该原则。 查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。 3、属于破产财产的房屋,不适用该原则。 而破产程序的特点之一,就是可以使未到期的债权视为已到期,也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。 |
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