问题 | 有房贷的房子离婚怎么过户办理房产证 |
释义 | 依据相关法律规定,房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。所以在一般情况下,按揭房要过户必须先付清银行贷款。但是如果实在是还不清贷款的,离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭,将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。 一、上海离婚房贷转移流程 离婚按揭房取得房产证的,过户首先需要办理离婚房产析产,离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产,在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后,就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续,具体的过户流程有: (1)、协议离婚,签订离婚协议书的到公证处办理析产公证,如有离婚判决书的话无需办理公证; (2)、到交易中心办理转绘; (3)、到房管局办理免征契税申请; (4)、办理析产登记手续并缴交50元登记费; (5)、取证。根据我国《民法典》等法律的相关规定,房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此,一般来讲,按揭房要过户必须先付清银行贷款。若暂时还不清贷款,离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭,将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦,目前多数银行已经停办此项业务。为此,银行给出两种建议,其一即通过正常买卖流程过户,重新缴纳契税、评估担保费用;其二是到公证处办理房产公证后,一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。 二、房贷转按揭办理注意事项 1、找到新银行,寻找一家可以为房贷给出更大利率优惠的接收银行。 2、带齐申请材料,包括原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件),到接收银行网点填写转按揭申请表。 3、信用查询,申请后,欲转按揭者须授权接收银行进行个人信用档案查询。 4、记录要良好,若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录,接收银行一般会在7个工作日内作出受理转按揭的决定,同时会电话通知申请人;若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录,接收银行可能会拒绝接收转按揭。 5、提前还完款,获得接收银行认可后,向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。由于许多银行要求提前全额还贷须提前一个星期申请,所以此过程大约需要半个月。 6、签订新合同,向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后,到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。 7、重新办抵押,拿着房产证、全额还款证明(由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同,到各房屋所在地房屋抵押登记部门(一般在房交所),先办理解押手续,后办理新的抵押手续。 8、手续交银行,将房产证、解押手续、抵押手续交给接收银行。 三、抵押贷款的房子怎么卖 (一)可申请提前还款,偿还完剩余贷款后再出售 如果房主手头有足够的资金,可咨询贷款银行,申请提前还款。等到贷款偿还完毕之后,就可以办理出售以及房屋更名手续。由于在房屋按揭还款期间,房屋产权证上存在“房产抵押”字样,所以房主需要等到还清银行贷款之后,携带银行提供的他项权利证、贷款还清证明等,到当地房管局拿到房屋的他项权,然后才能正常的上市交易。 (二)用买方的首付款先缴清剩余贷款 如果抵押贷款的房屋剩余贷款不多,已经找到合适的购买者并且手中有足够的首付款,则可采取这种方式。比如房屋抵押贷款剩余30万未还,如果二次购买者能支付超过30万的首付款,那么买卖双方就能顺利将房子从银行中解押出来进行交易。 (三)转按揭 转按揭是指把房子出售或转让给第三人,由第三个人向其他银行重新申办个人住房贷款,变更借款期限、借款人或抵押物的贷款。转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定,有的银行可以办理,但有的银行是不办理这方面的业务的。具体需要咨询贷款银行。另外,转按揭一般是通过中介公司办理。因此,如果想要以这种方式解决房屋交易问题,可以提前向中介公司咨询。 (四)用其他抵押物进行抵贷 如果贷款者有银行认可的抵押物,比如其他房产、车子等,那么贷款者可以把这些抵押物抵押给银行,获得一定的贷款来还清剩余房贷,等还清房贷后解押出房产,与二次购买者完成交易,拿到支付的款项之后,再将抵押给银行的抵押物解押,最终完成整个交易。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第一千零八十七条离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。 第一千零八十九条离婚时,夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的,由双方协议清偿;协议不成的,由人民法院判决。 |
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