| 问题 | 买房两年未交房可以退定金吗 |
| 释义 | 买房两年未交房，能否退还定金，依据实际案情而定。如果开发商构成合同违约，购房者可以解除合同并要求双倍退还定金。如果开发商未构成合同违约且未到交房时间，购房者不能要求退还定金。订金和定金有区别，订金是预订所付的钱，无担保性质，效力取决于双方约定；定金具有担保性质，需书面约定，一般情况下无法退还。在司法实践中，订金不会被没收或双倍返还，而定金如果一方不履行义务，需双倍返还。 法律分析 一、买房两年未交房可以退定金吗 1、买房两年未交房，能否退还定金，依据实际案情而定： (1)、如果开发商构成合同违约的，购房者可以解除购房合同，并且要求开发商双倍退还定金： (2)、如果未到合同约定交房时间，开发商未构成合同违约的，不能主张退还定金。 2、法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 二、订金和定金有何区别 1、订金是预订所付的钱,是当事人的一种支付手段,只是单方行为,不具有明显的担保性质。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。具有一定的法律效应。 2、订金没有担保性质,不具备法律效应;定金有担保性质,具备法律效应。 订金的效力取决于双方当事人的约定,双方当事人如果没有约定,可以如数退还;定金的效力取决于双方当事人的认可,必须以书面形式进行约定,具有法律效应,一般情况下无法退还。 3、订金,可通过双方协调归还。定金,只有在签订的认购合同不规范等情况下,才能退还。 4、订金在司法实践中一般被视为预付款,如果出现违约情形,并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果。定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保。给付定金一方如果不履行义务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行义务,需向另一方双倍返还定金。 结语 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，购房者购房两年未交房，若开发商构成合同违约，则购房者有权解除合同并要求双倍退还定金。若开发商未构成合同违约，则不能主张退还定金。订金和定金的区别在于定金具有担保性质和法律效应，需以书面形式约定。订金可以协调归还，而定金只有在认购合同不规范等情况下才能退还。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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