| 问题 | 了解房屋买卖中的不可抗力有助于保护权益 |
| 释义 | 房屋买卖中的不可抗力情况及其影响。不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会突发事件。合同中通常包含不可抗力条款，规定具体内容和责任范围。根据情况，合同可能解除或延期履行。不可抗力条款属于法定免责条款，但有例外情况。在不可抗力过程中，应注意法律规定和免责事由。 法律分析 一、房屋买卖中不可抗力包括什么情况呢? 合同签订之后，非因合同当事人的原因，发生了不可预见、不可避免、无法控制的情况，导致合同不能履行或者是不能按期履行。不可抗力的情形有： 1、自然灾害。如水灾、地震、台风、海啸等。 2、政府行为。即当事人订立合同后，因政府发布新的法律和行政法规而导致合同客观上不能履行。 3、社会突发事件。如战争等社会事件的突然发生，使原定的合同不能履行。而一般的社会骚乱、罢工等应归人意外事件领域，主要由情势变更原则进行调整。 在买卖双方进行房屋交易时，合同中一般情况下都订有不可抗力条款，内容： 1、不可抗力的具体内容; 2、遭到不可抗力事故的一方，向另一方提出事故报告和证明的期限以及方式; 3、遭遇不可抗力事故一方的责任范围具体内容： 1)如果因为不可抗力而导致合同无法继续履行，则应解除合同。 2)如果不可抗力只是暂时阻碍合同的履行，则一般采取延期履行的方式。 3)凡是发生不可抗力的事故，当事方已尽力采取补救措施但仍未能避免损失的情况下，可不负赔偿责任。 二、使用不可抗力过程中应当注意的问题 1、无论合同中是否约定不可抗力条款，都不影响直接法律的规定; 2、不可抗力条款属于法定免责条款： 1)约定不可抗力条款如果小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责。 2)如果大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款。 3、一般情况不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外，但也有例外情况： 1)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。 2)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。 结语 在房屋买卖中，不可抗力指的是合同签订后发生的无法预见、无法避免、无法控制的情况，导致合同无法履行或按期履行。不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会突发事件等。在房屋交易中，合同通常会包含不可抗力条款，规定了具体内容、事故报告和证明的期限以及责任范围。根据情况，合同可能被解除或采取延期履行的方式。无论合同中是否约定不可抗力条款，法律规定仍然适用。不可抗力条款是一种法定免责条款，当事人不能将不可抗力排除在免责事由之外。然而，金钱债务的迟延责任不受不可抗力免除，迟延履行期间发生的不可抗力也不具备免责效力。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 |
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