| 问题 | 房屋买卖中不可控因素有哪些？ |
| 释义 | 购房合同中的免责事由“不可抗力”必须符合法律规定，不能凭主观臆想推定。发展商通常将施工困难和市政配套延误列为免责事项，但这两种情况并不满足不可抗力的条件。施工困难和技术问题是可预见的风险，开发商应承担责任，不能转嫁给购房者。市政配套的批准和安装也有可预见性，如果由政府行为导致延误，开发商也应承担责任，不能转嫁给购房者。 法律分析 作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项： 1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决; 2、市政配套的批准与安装的延误。其实，发展商所述的这两种情况，依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。 拓展延伸 房屋买卖中的风险因素有哪些？ 房屋买卖中的风险因素有很多。首先，市场波动可能导致房屋价格的大幅波动，从而影响买卖双方的利益。其次，法律问题可能引发纠纷，如产权争议、土地规划变更等。此外，房屋的结构问题、建筑质量、隐患等也是潜在的风险因素。金融问题也可能对房屋买卖产生影响，如贷款利率变动、贷款审批等。还有政策风险，政府的相关政策调整可能对房屋买卖产生不利影响。此外，市场供需关系、地区经济发展等因素也会对房屋买卖产生风险。因此，在房屋买卖中，买卖双方需要充分了解并评估这些风险因素，以便做出明智的决策。 结语 购房合同中的免责事由应符合法律规定，不能凭主观臆想推定，否则将承担法律责任。发展商通常将施工困难和市政延误列为不可抗力，但根据法律规定，它们并不满足不可抗力的条件。开发商应预见和承担施工风险以及市政程序延误的风险，而不能转嫁给购房者。购房中存在许多风险，如市场波动、法律问题、建筑质量、金融和政策风险等。买卖双方应充分了解和评估这些风险，以做出明智的决策。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 |
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