| 问题 | 利用房地产档案如何维权？ |
| 释义 | 房产档案是房地产在所在权及相关权利进行交易、登记、确权等管理活动中形成的，反映权利人永恒自然状况及土地使用状况，能合法证明权利人的原始凭证，具有法律凭证价值。既不以任何人主观意志为转移，又能够客观、真实的再现当时的房屋产权来源情况。 二手房交易中，购房者进行房地产购买前就应该尽可能多的了解有关所买永恒的权属、抵押等状况，获得这些资料最可靠的途径就是查阅房产档案。而对于一些通过出租获取经济利益的产权房，在签订租赁协议前，承租方应该房产证明的真伪进行核实，以避免自己蒙受经济损失。 随着各项房地产法规制度的建立和完善，房地产市场逐步走向规范和成熟。最近几年涉及房地产纠纷的案件数量正在逐年攀升。律师在受当事人的委托代理诉讼或辩护时，需要向法院提供真实有效的证据来支持自己的观点和说法。这些只有通过房地产权属档案来支持自己的观点和说法，并获得证据。 一、贷款的房子有房产证吗 贷款的房子有房产证。 1、开发商应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理房屋权产属登记的资料送往房管所，购房者通常可在商品房交付使用之日起90内办理房产证； 2、购房者在银行办理按揭贷款时，银行会扣押的该房屋的他项权利证，同时在房产上面有一栏会盖有此房已设抵押公章。 没有房产证的房子有： 1、交易受限的房子 对于交易受限的房子可能很多购房者还不太了解，比如说被抵押的房子和经济适用房，经济适用房是具有社会保障性质的住房，其推出目的是解决民众住房问题而不支持交易。如果购买经济适用房的购房者想要上市交易的话，那么也只能在购买经适房满五年后，否则无法办理房产证。因此，购买二手房之时，如果该房子是经适房，需查看是不是在交易限制期内。 2、小产权房 小产权的房屋相信大家都有所了解，农村集体土地上建设的房屋就是小产权房，小产权房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证没有国家颁发的正规房地产权证，只有乡政府或村政府颁发的证书，亦称“乡产权房”。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。 3、房屋验收不合格 一般来说，开发商在楼盘竣工后都是需要经过相关部门来进行验收的，如果楼盘验收不合格的话，开发商需要整改，整改后依旧不合格的，无法将房交给购房者，更无法办理房屋所有权证。 4、开发商违规建房 虽然违建房在房产交易市场中并不常见，但是这不代表不存在开发商违建的情况，如果开发商在建造房屋的过程中擅自改变土地使用用途，将会直接导致交房后你拿不到房产证的后果。因此，决定购房之前，审查开发商资质非常重要，保险的做法就是选择知名楼盘和有实力的开发商，深入调查后再购买，这样才更加可靠。 二、二手房贷款过户流程详细步骤 二手房贷款过户流程： （一）购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 （二）无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。 （三）正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5～7个工作日。 （四）若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 （五）二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 （六）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复；受理的核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 （七）缴纳契税等二手房交易税费，房地产管理部门核发新的房屋产权证。 |
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