| 问题 | 防范房贷风险的五点建议 |
| 释义 | 据《2004年中国房地产金融报告》统计，国家控股的四大商业银行的房贷不良贷款率仅为1.5%。但是，按照国际惯例，房贷的风险暴露期为3—8年，而我国的房贷业务是近几年才逐步发展起来的，一些问题很容易被忽视和掩盖。①所以，在风险暴露期到来之前，提高房贷的风险控制能力，成为银行和社会各界关注的课题。 (一)完善偿还能力的认定标准，提高贷前风险管理水平 房贷申请人是否具备银行认可的偿还能力，是能否成功申请房屋贷款的关键。目前，我国尚未建立一套完备的个人信用信息体系，银行缺乏调查和审核房贷申请人资信情况的有效手段，加之个人征税机制的不完善和个人收入的不透明，银行难以依据房贷申请人填报的财产、收入等资信状况对其偿还能力做出理性的认定，这就给银行的风险管理带来极大困难!② 1.偿还能力的认定标准有待统一 银行对房贷申请人偿还能力的认定包括以下几个方面： ⑴申请人的自然状况：包括户籍、年龄、职业、婚姻状况等。 ⑵个人收入情况，现已拥有的房产、存款总额等其它财产情况。 ⑶其它情况，如首付款支付比例、所购房屋单价等。 银行审贷人员在接受房贷申请人的贷款申请时,往往面对的是房贷申请人提交的书面材料，房贷申请人偿还能力的强或弱主要依据审贷人员的主观判断。③例如，在北京各商业银行中，有的银行要求非京籍人士申请房贷必须首付三成以上,而且还需到该银行预存半年以上的月供;有些银行对于演员、模特等一些特定行业的人士申请房贷, 认为他们是属于吃青春饭的职业,其偿还能力可能难以持续，因 此,不但要提高首付款比例,而且还对贷款年限加以限制;有些银行对申请第二套房屋和第三套房屋贷款(第一套房屋和第二套房屋不是在该行贷的款)的客户倍有好感，认为其有多套房产,是对其偿还能力的加强,不但不提高首付款比例和贷款利率,反而视为优质客户! 由此可见，因各商业银行对法律和政策的理解不同，造成对客户偿还能力的认定标准差异很大。如果将同一客户的资信材料同时申报到两家商业银行，可能会得到完全不同的结果。这种现状，同时是各银行之间不良竞争的恶性源头! 2.偿还能力认定标准的不同而存在的问题 房贷业务的特点是单笔交易数额较小,而业务总额却很大,由于各银行尚无规范、统一的标准来认定客户的偿还能力，从而增加了银行的经营管理成本和风险控制成本。每个银行按照自己的认定标准去衡 量客户,不能接受客户结构无法预知的变化,而形成该银行对某些特定层面的客户具有吸引力，这不利于优化客户结构和房贷资产的安全。 房贷业务是一项专业性较强的金融服务项目，如果银行对客户的贷款偿还能力的认定出现偏差，极容易引起客户本能地对银行的排斥与对立，影响银行对客户资源的二次开发。这些问题，在实践中已逐渐显现，从某种程度上造成了房贷业务的畸形发展，影响了房贷资产的质量和银行业的稳步运行! 3.完善偿还能力认定的具体措施 对于银行业来说，应该建立一套科学、完备的客户偿还能力认定标准。笔者认为，银行可以将认定标准编成电脑程序，银行按客户的申请材料输入其详细情况，通过电脑运算，得出客户偿还能力的直接数据，从而决定是否发放贷款，如果发放贷款，其贷款额是多少，还款的最长年限为多少年。银行审贷人员按标准程序操作，使房贷的审批过程更为客观，能一视同仁地核定客户的偿还能力，一定程度上避免了人为主观的不当干预。这个系统还应根据国家经济形势及政府的调控政策而随时调整，以便提高房贷资金的使用率，有效地降低银行的风险系数! 房贷申请人偿还能力的认定是风险控制的首要问题，银行业应积极实践，勇于探索，进而制定出对客户偿还能力认定的有效措施，以最大限度地降低房贷出现风险的可能性。 (二)个人信用信息系统——房贷安全的防护网 个人信用信息系统是指包括个人基本信息、个人信贷交易信息及反映个人信用状况的其它相关信息的总称。①其作为社会信用体系的基础,它对规范市场经济秩序,防范房贷风险有着特殊作用。目前,在我国无论是个人信用信息基础数据的采集,还是相关法律法规框架的构建,都是刚刚起步。在当今房地产金融飞速发展的背景之下,个人信用信息系统的不完备,相关法律的不健全,已成为房贷发展的瓶颈。 然而，要建立相对完善的个人信用信息系统，不仅要求政府各部门、商业银行及中介机构的密切合作与协调。而且，还需要国家出台相配套的法律法规，以确保个人信用信息系统对房贷的正常发展发挥积极作用，从而保持房地产金融强劲发展的良好势头! 1.个人信用信息体系的发展概况 我国个人信用信息体系的建设是在九五计划后期，国内经济出现疲软，内需严重不足及市场经济秩序混乱的形势下开始起步的，是商业银行信贷业务增加而产生的客观要求。1999年,央行颁布实施的《关于个人消费信贷指导意见》中明确指出，信用制度是个人信贷业务发展的重要条件;2000年,我国正式实行个人存款实名制，为建立我国个人信用信息资料库提供了基础;同年，在央行的支持下，上海市开展了个人信用信息征用的试点工作;2002年,深圳市正式实施了《深圳市个人信用征信及信用评级管理办法》，这样，深圳的个人信用记录可供公众通过专门机构依法查询;2005年,央行公布了《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》，这标志着我国个人信用信息体系建设迈出了坚实的法律步伐!②在西方发达国家，个人信用信息系统经过了一百多年的发展过程，其信用信息服务已形成了一个发达的产业。例如，1999年,美国联邦政府与信用信息服务机构邓百氏公司签订了相关协议，政府每年从邓百氏公司购买企业税务等信息，邓 百氏公司因该项业务而每年可获得上千万美元的收入!① 2005年，虽然央行开始把个人信用信息基础数据库数据采集工作扩大到所有的商业银行及部分农村信用社。但仍然无法改变目前我国有信用记录的人数占总人口比例偏低、覆盖面极其有限的现状。况且,相关信息采集内容过于单一,仅有信用卡交易、贷款余款、逾期还款等情况。而对纳税、社保费用缴纳等社会公共信息及其它特别信息(偷税漏税、诈骗犯罪等)涉及较少!尽管，我国的信用信息体系非一朝一夕所能完成，但个人信用信息体系发展的滞后与信贷发展的客观要求所产生的矛盾却日益加剧，这是我们不容忽视的客观现实! 2.个人信用信息系统对房贷的作用 房贷申请人的个人信用状况直接关系到贷款银行的资产安全。因此，个人信用信息系统对房贷发展有着不可替代的作用。 首先，个人信用信息系统可以帮助银行有效屏蔽来自房贷申请人的信用风险，保证了房贷资产的优良率。因为该系统上不仅采集了信用卡、银行贷款、通信费等逾期失信的不良记录。而且，还有恶意欺诈、拒不执行法院判决、重大合同违约等特别记录。银行可以根据这些记录评估申请人的信用等级，计算出给其发放贷款的风险系数，决定是否向其发放其贷款，以从源头上规避房贷风险! 其次，个人信用信息系统可以充当房地产市场的预警器。通过该系统可以显示出房贷申请人及其家庭成员的现有房产情况，帮助银行了解和判断该申请人购房的真实意图。对拥有多套住房的申请人，可配合国家的宏观经济调控政策，要求其提高首付比例，并执行较高的贷款利率，阻止某些人利用银行贷款炒房，哄抬房屋价格，造成房地产投资过热，从而保证房地产市场的良性发展。 市场经济是法制经济，市场经济更是信用经济。②据有关专家测算，中国市场的交易，由于信用信息系统的不健全，无效成本占GDP的比重大约10%—20%;③权威部门公布的有关数据显示，我国逃废债务造成的经济损失每年达到1800亿元。④个人住房按揭贷款作 为我国住房改革不可缺少的工具，要保证其正常有效地发挥作用，尽快完善个人信用信息系统是一种必然的选择。 (三)取消房屋预售制度有利于预防房地产金融风险 当前的商品房预售制度源于香港。1954年，香港立信置业公司首次推行了这种房地产营销策略，随后这种营销方式风行各地。①在央行公布的《2004年房地产金融报告》中称：很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。央行在报告中短短的67个字，使房地产金融市场波澜迭起，犹如一石激起千层浪!从实践中看，房屋预售制度在一定程度上确实推动了早期中国房地产市场的繁荣。但是，由于该项制度本身的缺陷和配套法律的滞后，从而形成了房地产开发商以此获取暴利，让银行来承担风险的不平等市场经济游戏规则。因此，笔者认为，央行建议取消房屋预售制度，防范房贷风险是理所当然。 1.房屋预售制度是房贷风险的温床 在央行的上述报告中，央行引用的国家权威经济管理部门的数据显示，2004年,国内房地产开发的第一大资金来源为定金和预付款，其接近7400亿元,占开发资金总量的43%;由于房地产预售款在房地产开发资金中占有较大比例，很多情况下，房产预售款不能及时兑现，开发商不惜采用夸大房产预售的数量，虚报房产定金和预收款到账数额等做假手段，从银行恶意套取贷款!众所周知，2000年12月至2002年6月，森豪公寓的开发商——北京华运达房地产开发有限公司采用假按揭的方式，从中行北京分行骗取贷款7、5亿。②上述事实表明，假按揭是在房屋预售制度下，房地产开发商弄虚作假 筹集资金的一种产物，是不法开发商骗贷的一种惯用手段。 此外，我国预售房屋的贬值风险尤为银行所担心。当前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其它方面诸多原因，房屋销售价格相对于我国居民的收入水平普遍畸高。而预售房屋的工程建设周期都在三年左右，在这个期间内，一旦房价出现波动乃至房产贬值， 银行将面临因此而产生的巨大风险。同时，最高人民法院在2002年 出台了《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》，其中明确规定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该司法解释的此项规定，其直接后果就是银行对预售房屋抵押权的优先受偿受到限制，这无疑对银行资金运作产生了巨大的冲击。 综上所述，现行的房屋预售制度，不仅为没有实力的房地产皮包开发商玩空手道提供了便利，同时为银行发放房地产开发贷款和住房贷款埋下了风险隐患，甚至可称为是定时炸弹。由此可见，取消房屋预售制度，已是大势所趋。 2.取消房屋预售制度，防范房贷风险势在必行 房屋预售制度是我国房地产市场发展初期，政府给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，意在降低房地产行业的准入门槛，鼓励更多的企业进行房地产投资，以保证我国住房改革能够顺利进行。但随着房屋预售中大量假按揭的出现，由该项制度的先天性缺陷引起的相关问题已经严重威胁到我国房地产金融的安全。所以，取消房屋预售制度，对房贷风险防范意义重大。 首先，取消房屋预售制度，可以从根源上消除房地产开发商编造房贷假按揭的动机。如果银行对房贷的发放完全是在开发商的商品房完工之后运作，还原房贷的本质为产品销售款，而不是房地产开发项目资金的一部分。从而，可以在客观上消除了房地产开发商制造假按揭的基础，使真实的房地产交易成为房贷发放的前置条件，有效地预防房贷风险。 同时，取消房屋预售制度有助于银行房贷资产优良率的提高。目前，部分不法商人利用未完工的房产重复抵押，悬空银行贷款担保的事件层出不穷。如果将房贷建立在现房销售的基础之上，就能有效的防止开发商重复抵押、二次卖房、不按期交房等恶性事件的发生，从而减少抵押物的隐患，有利于银行房贷资产的良性循环! 总之，取消房屋预售制度，可以减轻银行投放开发贷款所形成的风险压力，加强国家对房地产业和金融业的宏观调控力度。进一步规避房贷风险，促进房地产业健康持续发展。 (四)公共房屋保障制度——房贷风险的后盾 长期以来，房贷被银行追捧为最优良资产，成为各银行争先恐后发展的业务。但房贷对银行来说是一种长期的债权，还款年限一般都在十年以上，受不可预测因素影响的可能性极大。①同时，房屋作为房贷借款人生活的必需品，如果在还款期间内因某种客观原因的出现而导致其无法还款，银行对房屋实现抵押权，将直接影响到借款人的正常生活，为此增加了社会不稳定因素。从而，对房贷风险进行积极的研究和探索，采取有效可行的措施是政府相关部门和银行业共同的社会责任。 1.公共住房保障制度的概况 公共住房保障制度是指由政府采用行政手段，解决中低收入居民的基本住房问题，保障公民住房权的一种社会制度。公共住房保障制度的覆盖范围是广泛的、多层次的。例如，香港、新加坡等经济发达的城市化地区和国家，有三分之一以上的居民受惠于政府的公共住房保障制度。在市场经济的大环境下，任何国家居民的基本住房需求不可能仅依靠市场的力量去解决，唯有政府积极完善公共住房保障制度，实施必要的市场干预，采取强有力的措施，才能保障公民这项居者有其屋的基本权利。 我国现有的公共住房保障制度有实物配租、租房补贴、住房公积金、经济适用房等，但都在不同程度上存在覆盖面小、体制简易、执行僵硬等问题。②据有关部门统计，2004年我国经济适用房投资额占房地产总投资额的比例不到5%;住房公积金的用途仅限于购买住房，而不能用于租房;大部分住房保障措施存在户籍、地域歧视。 2.公共住房保障制度可以降低银行的房贷经营风险 2005年12月21日实施的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》基本上保障了银行对设定抵押的被执行人及其抚养家属生活所必需房屋享有的抵押权。但同时又规定：被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。该规定增加了银行的维权成本，且过于原则、概括，在司法实践中不具有可操作性。 本应由政府承担的社会责任，全部推给了银行和个人去解决，有悖以人为本的司法理念! 据有关报道，国外有完善的个人破产制度和公共住房保障制度来充当这种权利冲突的契合点——法院依据银行申请，宣告无力偿还房贷者破产，并限制其相关权利(例如，不得进行大额消费)，再由政府提供公共房屋来保障其生活必需。①这样，银行得以实现抵押权，获取了最大程度上的司法救济，而无力还贷款者的住房权也得到保障!所以，公共住房保障制度作为风险控制的盾牌，其重要性日益彰显，也是无可争议的事实。 3.积极完善的公共住房保障制度 公共住房保障作为房贷风险的最后防线，其是否合理与完善，不仅仅关系到银行的房贷资产的安全，而且对和谐社会的构建至关重要。笔者认为，政府应从立法保障、行政措施落实到位等方面来完善公共住房保障制度，促进社会的协调发展。 首先，尽快制定相配套的法规，在法律的层面上完善公共住房保障制度。为公共住房制度提供法律依据和保障，从法律上保证公共住房制度的完善和实施。在法律上详细规定保障的对象、保障措施、保障标准及建立专门的管理、监督机构，并根据不同的情况，规定具体的住房保障申请程序，为住房保障提供法律支持。② 其次，构建灵活、多层次的住房保障体制。政府部门应动态地锁定受保障的人群，在全面保障低收入群体的同时，再根据司法、行政机关的认定，对突发性(如疾病、意外事件、收入骤减等)陷入住房危机者及时的提供保障。这样有效地避免了房贷借款人的基本住房权利与银行债权的冲突，可以切实预防银行的房贷风险。 公共住房保障制度是社会保障体系不可缺少的部分，更是市场经济的稳定器。③政府部门应发挥其在公共住房保障中的主导作用，切实履行其对社会应尽的义务。从房地产开发资金监控、土地出让、房屋类型、保障体制、覆盖范围等方面着手，切实完善公共住房保障制度，在保证民众居有其所的同时，防止了房贷风险。 (五)加强行业自律，提高内部风险控制能力 银行业的内部风险控制是一个世界性的难题，国内外几乎所有的银行倒闭案都是由于内部监督失效、缺乏制约造成的。例如，英国巴林银行及我国的海南发展银行的倒闭，就是很好的例证。①虽然，随着近年来我国银行业的改革不断深入，银行的风险控制能力有所提高，但频发的金融大案告诉我们国内银行的风险管理水平仍不容乐观。所以，可以建立和落实以下制度来完善我国银行的风险控制体系。 1.设立责任追查制度。制订一套完善科学的责任追查制度，责任落实到个人，谁放款谁负责追回，并与责任人的工资和福利挂钩，杜绝关系贷款、政绩贷款;对违反贷款程序及责任心不强而发放贷款，给银行造成损害的，对相关责任人一查到底，并上报行业行政主管部门，取消该责任人在相关行业的从业资格。 2.公示制度。对银行相关负责人及其家庭成员情况予以公示，从源头上预防职务腐败的滋生;对客户关心的热点问题，特别对银行内部发生的案件，及时通过优势媒体说明情况，发挥舆论监督的作用;对客户举报的违法违规行为，应尽快公布核查结果及处理方案。 3.派驻监督员制度。金融安全是国计民生的大事，国家相关主管部门应定期和不定期派出监督员以明查或暗访的方式到各商业银行检查工作，对商业银行的各种违规违法行为及时予以纠正和打击;并赋予监督员对银行内部反常情况和外部举报信息的特别调查权，增加监察工作的威慑力，提高监察员的工作实效! 此外，各银行需转换经营理念，积极培养各级管理人员的风险意识，提高其业务素质和道德修养;坚决执行行业规范，做到内外部监管互相结合，严防银行内鬼兴风作浪!坚持科学的发展观，充分结合市场特点与经济发展的客观规律，制定切合实际的发展策略，促使资产增长速度与资产的质量相协调! 一、成都市第二套房公积金贷款 央行、银监会发布《中国人民银行中国银行(银行中心信用卡中心 信用卡申请)业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确指出首套房贷利率为下限为贷款基准利率的0、7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 同时，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。 下面为大家总结了的首套房认定标准： 1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。 2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。 3、全款买过一套房，贷款买房——算首套。 4、全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房——算首套。 5、个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。 6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。 7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。 8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。 |
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