| 问题 | 房屋买卖怎样自行估价 |
| 释义 | 日常生活中，市民可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例进行对照，对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。针对房地产买卖的自我评估某地产工作人员建议如下估算方法：楼龄折旧，每年－2％；房屋结构，功能低－10％；楼层，顶楼－5％，次底层与次顶层－3％，中间层＋3％；朝向，朝向价值从高到低：东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则－5％；教育区域，有重点中小学＋15％；有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差；小区配套，无小区配套则－5％；物业管理，无物业管理则－5％；买家心理，旧房－8％。房屋折旧因素包括房屋成新度、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修等。以一套某二线城市重点中小学区域55平方米的两居室学区房为例：建筑年代为1988年，楼层为 46，有小区和物业，朝向为西，双气，普通装修。折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2％，即16年（－2％）＝－32％；楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样：一层为－2％；二层为 0， 三、四层为2％，五层为1％，顶层为－2％。高层：一层为－3％；二层为－2％，三层为－1％， 四、五层为 0，六层及六层以上为1％，顶层为－3％，本套房屋应该是＋2％；朝向：朝向也会对价格产生一定的影响；东向为 0，南向为＋2％，西向为－1％，北向－2％，因此这套房屋应该是－1％；重点中小学区：＋15％。以当地商品新房的军价6500元平方米为标准，估算出该房产价格为：6500－650032％＋65002％－65001％＋650015％＝5460（元平方米）。因此得出该房屋的成交单价应在5880元。 |
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