| 问题 | 小区物业服务升级，业主是否需要同意？ |
| 释义 | 小区换物业需要业主同意，由业委会提议并全体业主投票决定。物业管理涵盖综合服务、设施管理、绿化养护、保洁服务、安全保卫、车位管理等工作。物业费用用于维护建筑、设备、设施，进行专项管理如治安、清洁、绿化、消防、车辆交通管理，处理突发事件，并促进社区文化建设。 法律分析 现代城市小区都是离不开物业的，不过有的物业服务不好，收费也比较高，很多小区业主都想要换物业。那么小区换物业需要业主同意吗? 小区换物业是需要业主同意的，小区更换物业需要由业委会提议，然后由全体业主进行投票，只有当2/3以上的业主同意才可以辞退物业。然后业委会需要重新进行招标，找到新物业以后就可以安排物业公司进场了。 物业管理要做什么工作1、综合服务。物业管理公司需要处理小区内各项公共性和综合性的事务，接受小区内业主的投诉和咨询，积极开展利于小区业主身心健康的文体娱乐活动。 2、设施的管理、维护和养护。物业公司还必须对小区内房屋、公共设施和配套设施进行日常管理以及维护和养护。其中包括消防设备、电梯、路灯和路牌等等设备的管理和维护。 3、绿化养护。物业公司需要有专业人员对小区花圃和园林绿化进行管理和养护，包括绿色植物种植、浇水和施肥等等工作，营造小区绿色环境。 4、保洁服务。物业公司需要制定健全的保洁制度，聘请专人负责小区内楼道、电梯、道路以及公共场所的日常清洁卫生工作。 5、安全保卫服务。物业公司需要制定小区安全保障制度，包括安排专人进行站岗、巡逻和值守，对外来人员采取登记制度，对工作人员配备安全保卫器具等等。 6、车位管理服务。物业公司需要制定车位管理制度，对小区内进出的车辆进行有效的管理，有专人负责引导车辆有序地通行和停放等等。 物业费的使用范围1、物业的维护与保养:建筑物管理(房屋建筑进行定期的保养和计划性维修，使之保持良好的使用状态，延长其使用年限)。设备管理(供水、供电、天然气、公共照明、电梯、通讯等)。设施的管理(道路、路灯、供水设施、供电管网、排水管道、二次加压设施、生活污水处理设施、园区景观设施等)。 2、物业的专项管理:治安管理(区域范围内的安全防范，外来人员询问登记，夜间巡逻，公共秩序的维护)。清洁管理(区域范围内的垃圾、各种废弃物、污水、雨水等进行定时定点的清除)。绿化管理(区域范围内的各种花草树木的剪枝修叶、锄草消杀，灌溉排涝等)。 3、消防管理(建立兼职消防队伍，配备消防器械，并对消防设备设施进行管理)。 4、车辆交通管理(车辆的停放、通道的清理、车辆进出小区发卡管理，保持辖区内交通道路的畅通)。 5、突发事件的处理(电梯困人的应急预案、停电和电力故障应急预案、盗窃匪警应急预案)。 6、社区文化建设(节日文艺联欢会、各种趣味比赛、旅游等)。 结语 现代城市小区都离不开物业，但有些物业服务不好且收费高，许多小区业主希望更换物业。小区换物业需要业主同意吗？答案是需要。小区更换物业需要由业委会提议，然后全体业主进行投票，只有当2/3以上的业主同意，才能辞退原物业。随后，业委会需重新招标，找到新的物业公司，并安排其进场。物业管理的工作包括综合服务、设施管理与维护、绿化养护、保洁服务、安全保卫服务、车位管理服务等。物业费的使用范围包括物业的维护与保养、物业的专项管理、消防管理、车辆交通管理、突发事件处理、社区文化建设等。 法律依据 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 |
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