| 问题 | 物业管理合同的构成 |
| 释义 | 一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成： （一）当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。 （二）双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。 （三）物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织（WHO）对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准。 一、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么？ （1）业主无理拒绝交费； 对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任。 （2）以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用； 此项抗辩理由不成立，包括以此理由拒交供暖费的，也是不成立的。物业成本照常发生。 （3）以物业服务质量不合格为由，拒交物业费； 关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒交，法院可以依法予以减免。物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。 （4）以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费； 关键看物业公司是否有过错。物业公司如何承担举证责任，需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。 （5）以物业公司收费不实，拒交物业费； 物业收费不实，法院判决据实收费。 （6）以人身、财产受到损失，拒交物业费； 物业服务质量不合格为由，可以适当减免，但必须通过诉讼提出。 （7）因公共费用分摊不合理拒交物业费； 对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，一般情况下按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用； （8）因未签订书面合同拒交物业费； 诉讼中，业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。 （9）房产流转中原业主欠费问题； 原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用。如果没有办理物业交割手续，不影响承担责任。 （10）拒支付滞纳金； 对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，法院一般应予支持。滞纳金数额过高的，会依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。 3、如何避免物业管理费纠纷 目前，由于物业管理刚刚起步，问题不单是某一方的过错那么简单，因此购房者为避免纠纷可采取如下措施： （1）签署物业管理公约时，应就有关收费的条款仔细审核，有不合理的要经过协商修改后才能签署； （2）入住时一定要严格验房，查验建筑工程质量验收合格证，并实地看房，有问题的及时向房地产开发企业提出，并妥善解决； （3）房屋在保修期内出现质量问题的，及时与房地产开发企业联系，敦促其采取措施修复； （4）尽早成立物业管理委员会，签订物业管理合同，对住、管双方的行为加以规范、约束。 二、物业费交多少怎么确定 （一）物业管理费如何确定 物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。 （二）物业管理费确定原则 物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。 （三）物业管理费必须明码标价 物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。 虽然装修保证金在法律中并没有相关的规定，但还是有部分物业公司存在着乱收费的这种现象，可有些业主对物业公司的收费也并没有向有关部门及时的投诉。但是，特殊情况下收取保证金也是符合实际需求的，比如高层住户单独装修，有可能会损坏公共区域的环境的。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。