| 问题 | 商业国有土地出让过户有哪些费用？ |
| 释义 | 1、一级市场土地出让主要是契税，税率为4%，即土地出让金总额的4%。 2、土地增值税：土地增值税应纳税额的计算按下列公式进行：土地增值税=出售房地产的总收入—扣除项目金应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率土地增值税，实行四级超额累进税率。 3、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为50%。 一、二手房屋交易卖方需要交哪些钱 二手房交易中卖家家需要缴纳增值税、个人所得税、土地增值税。 1、个人所得税 ①税率： 交易总额的1%或两次交易差额的20%。 ②税额计算方式： 个人所得税税额=二手房交易总额乘以1%，或个人所得税税额=(二手房交易总额-卖方买房价格)乘以20%。 ③减免规定： 如果卖方及其房产满足家庭住宅且购房超过5年，免交个人所得税；其他情况无减免规定。 ④缴纳注意事项： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。 2、营业税 ①税率： 交易总额的5%。 ②税额计算方法： 营业税税额=二手房交易总额乘以5%。 ③减免规定： 住宅满两年，免征营业税；未满两年住宅不能减免营业税。 ④缴纳注意事项： 房产是否满2年先看产权证，再看契税，后看票据，三种证件按照时间早的计算。正常情况下，票据早于契税，契税早于产权证。 3、土地税(部分房屋需要缴纳) ①税率及税额计算方法： 额未超过扣除项目金额50%，税额=额乘以30%； 额超过扣除项目金额50%、未超过100%，税额=额乘以40%-扣除项目金额乘以5%； 额超过扣除项目金额100%，未超过200%，税额=额乘以50%-扣除项目金额乘以15%； 额超过扣除项目金额200%以上，税额=额乘以60%-扣除项目金额乘以35%。 ②减免规定： 如果卖方出卖的房产土地额小于0，可以免交；如果房龄满三年，土地税减半，满五年免征。 ③缴纳注意事项： 卖方只有在转让国有土地使用权及地上建筑物的时候才需要缴纳土地税。 4、二手房交易手续费 ①费用规定：3元/㎡(部分地区2.5元/㎡)。 ②计算方法：二手房交易手续费=房屋面积乘以2.5元/㎡。 二、商业用地征收土地税 房地产商业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产商业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的)：1、先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)2、计算收入3、收入-扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业;二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 |
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