| 问题 | 抵押之后可以出租吗 |
| 释义 | 抵押人可以出租抵押房屋，抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。 将已抵押的房屋出租时，如果抵押权人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押权人对出租房屋造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押权人已书面告知承租人对该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 一、买卖不破租赁的适用规则是怎样的？ 司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是： 1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。 2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。 3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。 二、房产拍卖有租约怎么办? 依据我国相关法律的规定，法院对房屋进行拍卖的时候，如果房屋在抵押前已经出租房屋的，房屋租赁合同是继续有效的，如果是抵押后出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 |
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