问题 | 动迁房和商品房如何区别 |
释义 | 一、动迁房和商品房的区别有哪些 1、定义 动迁房:即安置房,这类房屋被拆迁是因城市规划、土地开发等,从而安置给被拆迁人或是承租人来居住使用的房屋。 商品房:兴起于80年代,价格由成本、税金、利润、代收费用及地段、层次、朝向、质量、材料差价等构成。以法律法规来解释,则商品房是指按照法律、法规及有关规定,可以在市场进行交易,且不受政府政策限制的各类商品房屋。根据销售对象来划分,可以分为外销商品房和内销商品房。 2、产权 动迁房并非全是完全产权,即,具有完全的房屋所有权,不过却可能不具有完全的土地使用权。多数动迁房的土地性质是划拨土地,没有缴纳出让金。在以后的二次交易时,很有可能补交土地出让金。 商品房是完全产权,也就是说,拥有完全的房屋所有权和完全的土地使用权。商品房的土地性质是出让,缴纳了土地出让金的。 3、质量 动迁房的建设利润一般都会被牢牢限制住的,因此建筑商在这仅有的资金范围内会偷工减料以赚取最大的利润。因此,动迁房的质量一般较差。 商品房较于动迁房来说,质量会好些。 4、交易时间 动迁房一般都会有交易时间的限制,几年内不可上市转售给他人。 商品房在交易时间上是没有限制的,你购买的房屋若是已办理了登记的现房,便可上市进行交易。商品期房法律则不允许转售。 二、如何防范购买动迁房的风险 1、针对买房人毁约的风险 买房人应该在合同里明确权利与义务,并对各种可能情况下的违约责任做出明确约定。违约责任的标准定得尽量高一些,并无坏处。因为违约金过高或过低,并没有绝对的所谓20%或多少的标准,而是与实际损失想比较而言。如果将来3年后,损失小于合同中约定的违约金,依据法律可根据实际损失适当调低违约金;如果损失高于合同中约定的违约金,依据法律可根据实际损失适当调高违约金。显然对于买房人来讲,选择前者相对更有利一些。高额的违约金也会让产权人对自己的违约行为有所顾忌,不会轻易做出毁约的行为。 2、针对一房二卖的风险 依据法律规定,有以下原则可以认定在一房二卖情况下哪方有权取得房屋。一是看向哪方实际交房;二是看没交房时哪方先签约;三看向哪方办理了过户手续。因为动迁房都无法办理过户手续,以上这几个原则其中哪方实际取得房屋最为关键,而且一旦实际交房,再行出售房屋的可能性也不大,因为出售房屋必然要看房,如果房屋已经交付的话,看房成为不可能,由此看来,办理交房手续对于购房人来讲是规避一房二卖的最好手段。 3、针对动迁房被查封的风险。 |
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