| 问题 | 出租人可以用房屋抵押吗 |
| 释义 | 可以用房屋抵押，且租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。 此外，租赁合同的效力及于买受人。租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。 一、抵押应该有什么特征 抵押特征的有以下内容： 1、房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押来自合同，以原合同的合法有效存在为前提，不能独立存在； 2、抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常由抵押人保管。保管人应仔细维护抵押的房屋； 3、负有清偿债务义务的一方不履行义务的，抵押人可以直接行使抵押权，不依靠债务人的行为实现其权利； 4、抵押物必须是房屋，抵押人可以是债务人或第三人。抵押人必须对抵押房屋拥有所有权。抵押房屋为国有房屋的，抵押人必须对抵押房屋享有处分权； 5、房屋抵押权的设定一般采用书面形式，担保范围要明确。 二、抵押权产生冲突时应按哪一项原则 法律的目的在于通过规范权利的边界，实现社会各方利益的平衡。在处理涉租房屋租赁权与抵押权冲突问题时应坚持利益平衡原则，充分考虑承租人与抵押权人的利益，并协调双方的冲突因素，使得双方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。具体而言，就是在处理权利冲突时，在租赁权不影响抵押权实现时，可以考虑带租拍卖或者支持承租人的优先购买权。对于在后成立的租赁权，执行中法院可以去除后拍卖，但现实中并非所有的租赁权都会影响抵押权的实现，对于租期较短且不影响抵押权实现的法院可以带租拍卖或者通过承租人的协助实现抵押权。对于在先成立的租赁权，法律通过确立“买卖不破租赁”原来保护居于弱势地位的承租人，避免其处于不安的状态，以维护社会的稳定。同时法律赋予承租人“优先购买权”也是解决这一权利冲突的路径，优先购买权也有利于减少房屋上权利人的数量，利于产权的明晰。 【本文关联的相关法律依据】 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 |
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