| 问题 | 房屋出现连环买卖，神秘买家最终接手 |
| 释义 | 房屋遭连环买卖，最终得主由产权登记或先签合同的买受人决定。一房多卖案件中，权利保护顺位应按合同签订、登记、合法占有的先后顺序确定。恶意串通先办登记的买受人权利不能优先。已过户的购房人取得房屋所有权，其他购房人可主张合同无效并要求返还。未过户的购房人可追究出卖人的违约责任，包括返还款项和赔偿损失。 法律分析 一、房屋遭连环买卖，谁可以成为房屋的最终得主谁 房屋买卖出现一方多卖情形的，房屋买受人均主张房屋所有权的，由办理了产权登记的买受人取得房屋，如果没办理登记的，由最先签订房屋买卖合同的买受人取得房屋。 《2015年度全国民事审判工作会议纪要》27 在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人;变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。 二、一房多卖有什么法律后果 1、已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。 商品房作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利。当然，如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户的，其他购房人可以主张商品房买卖合同无效，因该合同取得的房屋应当返还。 2、未办理过户登记的其他购房人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。 未办理所有权过户手续的商品房买卖，仅仅使买卖合同发生法律效力，但房屋的所有权并没有转移。所以，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现，不能取得房屋的购房人，均可以要求商品房出卖人承担违约责任，包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 结语 房屋遭连环买卖，最终得主应根据产权登记和合同签订先后顺序确定。若已办理登记，登记买受人取得房屋所有权；若未办理登记，最先签订合同的买受人取得房屋。在一房多卖案件中，应按照登记、合法占有和合同成立先后确定权利保护顺位。恶意串通先行登记的买受人权利不能优先于合法占有房屋的买受人；预告登记权利人的权利不能被登记或占有人对抗。已办理过户手续的购房人取得房屋所有权，其他购房人可追究出卖人的违约责任。未办理过户登记的购房人可要求出卖人承担违约责任，包括返还购房款和利息、赔偿损失，并可要求不超过购房款一倍的赔偿责任。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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