| 问题 | 买卖不破租赁中的租金已支付的话怎么办? |
| 释义 | 二手房交易，是买卖不破租赁纠纷爆发的主战场，原因很简单，此处不表。涉及租赁合同继续履行，尤其是租金的支付，常常引发争议，当事人主体如何确定? 《民通意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，基于此，出售人(出租人)、买受人、承租人三方具有直接的利害关系，剔除偶发性因素，司法救济中常将三者捆绑在一起，以共同被告或第三人名义拖进诉讼，搞成诉累。 司法实践中，存在两种情况： 1，承租人向出租人缴纳定金或抵押金费用，出租人并未移交于买受人，买受人与承租人因租赁合同期满或者双方协商解除或者终止租赁合同，已支付的定金或抵押金向谁主张? 根据债的相对性，该笔费用理应向出租人主张。而且，定金或抵押金的签收人理应是出租人，考虑到证据的直接针对性，也应是出租人承担还款义务。房屋产权虽转移，但并非意味着租金转交，若主张买受人承担返还义务，证据不足。 2，承租人不知租赁物所有权发生变动，继续向出租人支付租金或已提前支付租金，买受人要求承租人支付租金，怎么处理? 承租人具有法定的优先购买权，出租人出售系租房屋前理应通知承租人，即使承租人不予购买，起码对嗣后的租金支付事宜有所准备，以免把租金错放在别人的口袋，滋生事端。相对而言，出租人负有主要的通知义务，但买受人亦具有善意提醒，除非买卖双方另有约定，租金由出租人继续收取(房价上有折让)。 租赁房屋产权变动，租赁合同效力并未消亡，只是租赁主体发生变更，而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定，买受人不能佯装一无所知，借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金，对买受人是由约束力的，买受人可以不当得利向出租人请求返还承租人已经支付的租金。只要承租人出示租金支付的证明，举证责任基本完成;须注意，买受人通知承租人向买受人支付租金后，承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。 对于租金支付的相关问题。买方可以向卖方要求一定的赔偿或者进行分成。双方在签署购买合同的时候，应该就要达成共识，如果未达成共识，双方可以不签署相关的合同。如果双方签署合同之后，但是合同上没有明确规定，并且双方协商不下的话，可以向法院提交诉讼。 一、买卖不破租赁的法律效力 买卖不破租赁原则的出现，突破了严格的合同相对性原则，确定了合同外第三人对合同内容的继受义务。买卖不破租赁的适用，势必产生一定的法律效果，这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。出租人与受让人除发生标的物所有权人地位的改变，受让人也能取得出租人的地位，对于租赁合同中的权利义务进行概括承受，而出租人与承租人之间的租赁关系虽不终止，但发生合同主体的变更，即在原租赁合同上发生受让人与承租人之间的法律关系。 1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力 通俗地讲，“买卖不破租赁”，是指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，此时，租赁权的效力大于转让效力。只有当租赁约定到期时，新房主才可以行使房屋的使用权。在实践中，“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义：第一，承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。第二，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物新的所有权人也一并遵循。 2、受让人与承租人之间的法律关系 受让人从出租人(原所有人)处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人，根据我国民法典规定，受让人必须承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同，与承租人产生法定继承性的租赁关系。一般而言，受让人在受让租赁物时即享受以下权利：①租金请求权。此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在，承租人并未交付剩余租期租金为前提。②返还租赁物的请求。租赁关系结束后，承租人要将租赁物返还给出租人。 受让人受让租赁物，即负担以下义务： ①保持租赁物使用状态的义务。租赁合同中，出租人的义务在于将物交给承租人使用收益，且并非仅以消极的不妨害承租人使用收益办条件，而须在租赁期限内积极地使承租人使用收益。由于受让人继承了出租人的地位，在租赁关系存续中，若租赁物出现损害或瑕疵致妨害承租人使用收益时，受让人便负有保持租赁物合于承租人使用收益的义务。 ②维修义务。租赁关系存续中，租赁物遭到毁损，为保持承租人对租赁物的使用收益状态，在维修有必要和可能情况下，受让人应当予以维修。 ③妨害除去的义务。与维修义务基于同一事由，为保持承租人的使用收益，在租赁物出现妨害或有妨害预兆时，受让人须尽力除去或防止其发生。 ④瑕疵担保的义务。租赁合同为有偿合同，以承租人使用收益为目的，使出租方负瑕疵担保责任能有效促成此目的的实现，也是租赁权物权化的一个表现。 ⑤履行原租赁合同所订的其它义务。买卖不破租赁在法律上使受让人强行承受出租人的地位，受让人须履行原出租人与承租人所订立的租赁合同，例如关于原租赁合同之租期的有无和长短，依原约定，受让人无单方面变更的权利。 承租人的权利义务： ①使用收益的权利。承租人订立租约的目的在于对租赁物使用收益，因租赁物交付、移转占有而使此权利成为现实，承租人可就租赁物直接行使使用收益权。由于此权利的行使以占有为必要，因而占有权也成为承租人所必享有的一项权利。 ②请求除去妨害的权利。受让人为积极促使承租人使用收益，有妨害除去的义务。 ③费用偿还请求权。因出租人负有使承租人对租赁物为使用收益的积极义务，所以承租人为恢复此状态所支付的费用应当由出租人偿还，例如关于修缮的费用，此点已达共识。 同时，承租人应当承担以下义务： ①保管租赁物的义务。出租人承担修缮或瑕疵担保义务是以毁损非基于承租人的原因，而承租人享有对租赁物的占有权，对保管租赁物有便利的条件，其应负善良管理人的注意义务，承租人因未尽善良管理人的义务致租赁物有毁损或灭失的，乃基于自身的原因，应承担责任。我国民法典第七百一十四条就对此义务做出了明确的规定，即承租人应当妥善保管租赁物，因不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。这是一项法定义务。 ②支付租金的义务。 ③返还租赁物的义务。租赁关系结束时，承租人丧失对租赁物的占有权，受让人恢复所有权的圆满状态，可基于物权权能请求承租人履行租赁物返还的义务。 3、原出租人与承租人之间的法律关系 原出租人因让与租赁物而脱离出租人的地位，与承租人之间不再发生租赁合同中的权利义务关系，例如原出租人不能再向承租人请求租金支付，承租人在租赁关系终了时，不再向原出租人履行返还租赁物的义务。二者之间的权利义务关系在所有权移转时基本终止。 |
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