| 问题 | 如何认定未能办理房屋产权证是因开发商的原因 |
| 释义 | 如何认定未能办理房屋产权证是因开发商的原因 根据《解释》第18条，出卖人原因造成买受人办证逾期的，应当承担违约责任。什么是出卖人原因无不存在争议。如上所述，办证由三方当事人参与，遵循“两次申请、两次审查、一次通知”程序，每一环节均可出现办证逾期之情形。出卖人义务包括：完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助，但对登记机关办事不力和买受人申请迟延难以左右和干预，故“出卖人原因”应当限定在其未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形，包括：申请初始登记迟延；初始登记材料不完备；建设项目违法不能取得规划、用地等手续；擅自变更规划设计；未及时通知买受人等。登记机关原因包括审查失误、工作拖延等；买受人原因包括申请迟延、办证手续不完备、未缴纳相关税费等。从举证角度出发，买受人提供办证逾期的初步证据后，转由出卖人对“非出卖人原因”举证，举证不能或证据不力则应当承担违约责任。 颇具争议的是：因测绘机构原因造成办证逾期，出卖人是否承担违约责任《房产测绘管理办法》第8、9条规定：房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系；委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。《商品房销售管理办法》第34条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。故测绘机构不是登记机构的附属单位，测绘行为不是行政行为，委托测绘时出卖人与测绘机构建立了民事法律关系，测绘资料是出卖人申请初始登记时提交的必备材料之一，测绘机构提交测绘成果迟延必然造成出卖人申请初始登记迟延。根据《合同法》121条，因测绘机关迟延造成办证逾期的，出卖人应当向买受人承担违约责任，出卖人与测绘机构的纠纷可以按照委托合同约定解决。但应当注意的是，在《房产测绘管理办法》和《商品房销售管理办法》实施前，测绘机构多属于登记机关的附属，测绘亦属于行政行为，测绘机构迟延造成办证逾期很难归结为“出卖人原因。” |
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