| 释义 |
法律主观：
我国的房地产开发在近十年之内远远赶超了前几十年的水平。巨大的市场给房地产商带来了商机。房地产开发涉及的税费有哪些一、拿地阶段：1、契税：按土地成交价的4%，由买地方（开发商）承担。最终进入土地成本。2、印花税：土地成交价的0.5‰。转让双方各自缴纳，进入开发商管理费用。二、建设阶段：1、建筑业营业税金及附加：工程款的3.6%，包含营业税3%、城建税7%、教育费附加3%，地方教育附加2%。由建筑商支付，最终进入建筑成本。2、印花税：合同金额的万分之三，签订双方各自缴纳。3、土地使用税：郑州一级土地18元/平米/年，二级土地12元/平米/年。签订土地合同至交房期缴纳，进入开发商管理费用。三、销售阶段：1、营业税金及附加：销售金额的5.6%，包括营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。2、土地增值税：销售时预征，销售完毕后清算。按超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。目前河南预征率为：普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%、其他项目4.5%。3、企业所得税：销售时预征，销售完毕后汇算。按净利润的25%缴纳。目前郑州基本按销售收入的2-5个点预缴。4、印花税：按销售合同金额的0.5‰，由买卖双方各自缴纳。5、房产税：开发商建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但在使用前开发商使用或者出租的，应该征收房产税。房产自用的，按房产余值的1.2%按年征收。房产出租的，按租金的12%征收。6、契税：由购房者承担。税率为2%-4%。7、个税：所有员工都要缴纳。最新起征点3500四、交房以后：物业公司要按所收物业费的5.6%缴纳营业税金及附加。理论上还要缴纳企业所得税，但目前物业公司一般都没有利润。五、二手房交易：二手房税收政策最近这两年变化非常快，也是国家调整房地产市场的一把利器，目前大致的税收政策如下：1、营业税金及附加：如五年之内转让，按成交价金额的5.6%全额征收。如房龄超过五年，按增值部分的5.6%征收，其中普通住宅不征。2、土地增值税：普通住宅不征收，非普通住宅和非住宅按成交价2%征收，或者按土地增值税增值额计算征收。3、个人所得税：按盈利部分的20%或者成交价的2%。如房龄满5年并且唯一住房，可免交个税。4、契税：成交金额的2%或者4%，如首次购买低于90平米的普通住宅，按1%缴纳。5、印花税：按房屋买卖合同的0.5‰，买卖双方各自缴纳。以上就有房地产业涉及的税费的介绍，包括房地产开发阶段、销售阶段等涉及的税费问题。希望对大家有所帮助。
法律客观：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;⑵销售不动产，税率为5%;⑶包销商承销，应按“服务业—代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业—租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税:大部分地区，目前已经停止征收。十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。十一、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
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