| 问题 | 关于商品房销售面积计算和共用建筑面积处置 |
| 释义 | (二十八)商品房销售面积计算和共用建筑面积处置，按国家标准《房产测量规范》和本市房地产测量技术规范执行。 (二十九)根据《办法》第三十五条的规定，房地产开发企业公示商品房预售面积测绘技术报告书和共用建筑面积处置情况的，可以采取在预售场所、商品房坐落地显著位置以及其他能够使购房人明确知晓的方式进行公示。 一、商品房预售制度的风险有哪些 自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。 第一，是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。 第二，是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。 第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。 第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。 二、自住型商品房出售有什么限制条件 1、购买资格 按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。不再受到区县属地限制，可以跨区买房。 2、优先购买条件 符合下列条件的家庭可以优先购买： （一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。 （二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 3、套型面积和价格标准 自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30％左右的水平确定。 4、销售和登记管理 （一）房地产开发企业在申请办理相关手续之前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。且根据相关规定，公示期不得少于15天，而对于购房家庭来说，也需要在这个公示期内进行购房的申请。之后，工作人员将对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。 （二）自住型商品住房项目的相关手续和备案办理完成之后，将由开发公司向符合条件，通过审核的申请者进行销售。至于具体的选房顺序，则将由房地产开发公司组织摇号，公平选房。与一些保障性住房的摇号方式一样，整个流程都需要公证公开。 （三）自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为自住型商品住房。 5、转让管理 其实上述咱们已经介绍到了该房屋的转让相关规定，自住型商品住房购房人取得房屋权证后，原则上5年内是不允许转让的。 即便是满了5年之期，也是有一定的限制条件的，如有，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30％交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。 6、对于相关违反条例的处罚方式 对在申请过程中隐瞒家庭事实，隐瞒经济收入或者其他方面的情况的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 |
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