| 问题 | 禁止转租的房子转租了,转租合同有效吗 |
| 释义 | 一、禁止转租的房子转租了,转租合同有效吗 禁止转租的，转租后合同一般没有效力，但出租人知道或者应当知道承租人转租在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效人民法院不予支持。 二、擅自转租的合同效力是怎样的 转租在我国相对普遍，出租人将房屋租赁给承租人时，往往会对承租人进行选择。然而，承租人一旦取得承租房屋以后，未经出租人同意，将其转租给第三人，这往往会损害出租人的利益。房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。那么擅自转租的合同效力是怎样的呢？ 擅自转租的合同效力是怎样的？ 律师解答： 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未取得出租人同意，将租赁物转租给第三人的，称为擅自转租。 我国法律并没有明令禁止承租人转租房子的行为，但实际中，并不是所有情况都可以转租。承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。由此可以看出，因擅自出租他人之物订立的租赁合同，擅自出租他人之物的事实，不影响租赁合同效力，即不存在其他效力瑕疵，合同有效。 律师补充： 根据合同的相对性，出租人行使法定解除权时通知承租人即可，不需要通知第三人，通知解除的意思表示到达承租人即可，何时到达或是否到达第三人均不影响出租人解除权的效力。但是出租人行使法定解除权有一定的限制，即出租人行使法定解除权必须在其自知道或应当知道承租人擅自转租的之日起6个月内行使，如果在6个月内未提出异议的，6个月期间届满，出租人的法定解除权消灭。，除非出租人有证据证明擅自转租给其造成了实际损失，或在合同中事先约定擅自转租的违约金条款，以此来要求在擅自转租情形下，作为出租人的损失补偿，否则，司法实践中，出租人要求租金差价补偿是比较难得到支持的。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。 |
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