| 问题 | 房子被转租二房东走了怎么办? |
| 释义 | 二房东转租后走了，大房东可以以违约的责任来解除合同。如果是通过正规公司租的房子，合同是法律生效的，合同中应该会有一款对于转租的约定，租客私下把房子转租，按合同是守约方，可以解除合同，收回房屋，对于租户转租给第三方，首先是违反合同约定，其次，正规公司在签合同时都会验相关证明文件的，而且在求房主同意的情况下租客转租第三方是不允许的，他签的合同在法律上也是不生效的,可以清租户。 次承租人(接受转租行为的承租人在法律上称为次承租人)在接受转租房屋过程中应注意：首先，转租需征得出租人书面同意;其次，房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;转租合同解除的，转租合同随之解除，因此转租合同中应约定，因第一承租人或者出租人违约而导致租赁合同无法履行、从而妨碍合同的正常履行的，第一承租人应承担相应的赔偿责任。 一、房屋转租合同无效的法律后果 《城市私有房屋管理条例》规定，承租人将房屋擅自转租，出租人有权解除租赁合同。 《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失。 《民法典》也只规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是法律的一致性规定。 因为承租人的擅自转租行为，直接违反租赁合同的约定，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对房屋的所有权或处分权，造成房屋在客观上形成多层次占有，从而使得房屋的毁损程度的可能性加重，增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是，如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是否也应该返还。 而房屋租赁的一个特点，就是承租人对他人房屋的使用收益，这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的，这种使用收益如果是基于无效合同而取得，也应该属于返还的标的。 合法转租是承租人经过出租人同意，将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下，擅自将房屋转租他人的行为。 《民法典》第一百四十四条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效后同。 根据《民法典》第引条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应该了解转租人是有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。 二、承租人的权利义务 在房屋转租合同中，承租人的地位非常特殊：既是转租合同中的出租人，又是房屋租赁合同中的承租人。承租人在房屋转租法律关系中的主要权利和义务有： 1．要求出租人履行房屋租赁合同的权利 承租人将承租的房屋转租后，并不丧失承租人的地位，转租只是其使用、收益承租房屋的一种方式。为了保证转租合同的履行，承租人有权要求出租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，如交付房屋、修缮房屋等等。因出租人的过错影响次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人损害的，承租人在向次承租人、第三人承担违约责任或者损害赔偿责任之后，有权依据房屋租赁合同向出租人追偿。 2．从转租中获取收益的权利 承租人转租房屋的目的是为了实现自己对承租房屋的收益权，故法律原则上允许承租人从转租中获益。但是，在我国，承租人转租公有住宅用房的，必须受房屋所在地人民政府房屋租赁政策的制约，承租人从转租中获取收益也就受到了制约。 3．修缮租赁房屋的义务 租赁房屋发生损坏或者具有其他不适于次承租人使用的情形，承租人有权依房屋租赁合同的约定请求出租人修缮，但是出租人和承租人约定房屋转租后由承租人承担修缮责任的，或者虽无该约定但出租人拒绝履行修缮义务或者无能力履行修缮义务的，或者转租合同约定的房屋状态优于房屋租赁合同约定状态的，承租人应当承担修缮义务。 4．通知次承租人房屋租赁合同终止的义务 房屋租赁合同终止，转租合同也就丧失了基础，为了保证出租人能及时收回房屋，承租人有义务将房屋租赁合同终止的情况及时通知次承租人，并要求解除转租合同，返还房屋，以便于次承租人做好搬迁和返还房屋的准备。 |
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