| 问题 | 应如何签订房屋买卖合同 |
| 释义 | 房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。具言之： 一、有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。另外，所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。 二、关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。 一、商品房买卖合同的面积差异处理条款 在当前使用的商品房买卖合同中，对于面积的差异处理条款基本上均是以建筑面积为差异处理依据。但是，房屋的建筑面积是由房屋套内面积与公摊面积构成；在房屋的建筑面积总数按设计面积建筑面积不变的情况下，通过调整相应的套内面积和公摊面积致使购房者在购房时遭受实际损失；比如开发商减少套内面积，增大公摊面积，同样能够达到合同约定的建筑面积，但是在此种情况下购房者所购房屋的实际可使用面积相对就减少。 对于上述情况，购房者可以通过对面积差异处理条款进行细致化约定达到相应的防范目的。在面积数量条款约定套内面积和公摊面积的基础上，分别对房产的套内面积减少或者是公摊面积增大约定处理意见。 按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的精神以及所规定的房屋面积差异比例作为参照，可以做如下的设定： (1)对于套内面积，若实测面积少于约定面积比例在3%(包含3%)以内的按照实测面积由开发商将3%(包含3%)部分房款以及利息退还；套内实测面积少于约定套内面积比例超过3%的，购房者有权解除合同或者是要求继续履行合同；若继续履行合同的，开发商应当将面积差异大于3%部分购房款双倍返还给购房者；实测面积比约定套内面积大，比例在3%(包含3%)以内的按照实际面积由购房者补足购房款；实测面积大于约定套内面积超过3%的，购房者可以解除合同或者是继续履行合同，若继续履行合同的，对于超过3%面积部分由开发商自行承担且该增加部分面积的产权属于购房者所有。 (2)对于公摊面积也可以如上设定，加重开发商在面积上增加或者减少的责任，从而避免开发商在套内面积和公摊面积上做文章。 温馨提示： 购房者在选购房屋签订购房合同时一定需要明确房屋的面积约定(包括建筑面积、套内面积、公摊面积)，同时还要注意对于面积差异的处理条款约定，通过合同约定的方式保证自己的合法权益。 《商品房买卖合同司法解释全文》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 二、浙江省商品房买卖合同(官方范本) 一、当事人的名称或姓名、住所：这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。二、标的：这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)；原售房单位是否允许转卖；是否存在或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。三、价款：这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。五、违约责任：这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《民法典》的规定写清明确的条款。七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。八、合同中止、终止或解除条款：按照《民法典》第五百二十七条、第五百五十七条、第五百六十三条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。九、合同的变更与转让：在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。以上就是我们关于哪些条款属于合同必备条款的法律解答。从上文可知，应当必备买卖双方当事人信息、标的、价款，以及合同生效条款等内容。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 |
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