| 问题 | 买房时应该注意的问题有哪些 |
| 释义 | 1、谨慎买到查封房：买房前详细调查房屋开发销售手续是否齐备、是否被法院查封，对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。 2、解决“预告登记”上保险：进行预告登记也是规避风险的重要手段之一，只要买房人和开发商在签订合同后去房屋管理部门做预告登记，就能够在房产证到手之前，对抗法院的查封。 3、及时过户防意外：要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据，如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等，尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。 同时，注意可能影响证据效力的细节问题，房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致，不要对发票内容进行涂改，不要将房款轻易打入非出卖方账户，如开发商员工的个人账户等，避免证据瑕疵导致证明力下降。 在房屋交易中，买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接，更要充分重视房屋物权的变更登记，在具备过户条件时及时办理变更登记，以防节外生枝产生难以挽回的损失。 一、购买了无预售证的商品房怎么办 开发商售卖商品房，首先要向相关管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，没有预售许可证的商品房是不能预售的。如果开发商没有取得预售许可证，就将商品房进行买卖，则开发商与买房人签订的商品房买卖合同应该是无效的，买房人可以要求宣告合同无效。若开发商在与买房人签订合同时本已告知还未取得预售许可证的事实，则买房人对购买行为应承担一定的责任，在要求合同无效的同时，只能要求开发商返还购房款及利息，无权要求损失赔偿；而如果开放商没有告知，隐瞒了该事实，那么买房人除了可要求开发商返还购房款和利息外，还可主张双倍赔偿。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 律师称，商品房在没有获得预售许可证的情况下，开发商向购房者收取的意向金、定金等收费行为均是违规的，属于变相预售。 根据《商品房销售管理办法》：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。 至于情节严重的，相关部门会介入，进一步调查处置。 |
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