| 问题 | 山东省枣庄市商品房销售管理暂行规定 |
| 释义 | 第一条为加强我市商品房销售、经营的管理，维护房地产交易市场的正常秩序，保护房地产交易双方的合法权益，根据国家和省、市有关规定，结合我市的实际情况制定本规定。 第二条本规定适用于全市范围内各级各类房地产开发经营单位，向境内、境外销售（预售）商品房的管理。 第三条本规定所称商品房销售，系指经批准在本市具有法人资格经营房地产单位将建造的居住或非居住房屋向境内、外销售（包括预售、定向开发）的交易行为。 商品房的预售是指房地产开发经营单位在商品房竣工交付前进行的收取定金，并签订房屋预订、预约、订购合约的行为。 第四条商品房预售，应遵循公平、公正、公开的原则，切实保护交易双方的合法权益。 第五条枣庄市城市建设行政主管部门是我市商品房预（销）售经营管理的主管部门。 枣庄市房地产交易监理部门具体负责枣庄规划区范围内的商品房预（销）售管理工作。 薛城、峄城、山亭、台儿庄四区房地产管理部门，由枣庄市城市建设行政主管部门委托管理本辖区内的商品房预（销）售管理工作。 滕州市的房地产管理部门，负责本辖区内的商品房预（销）售管理工作。 第六条预售商品房必须向当地房地产交易监理部门提交预售申请书，经审核批准领取《商品房预售许可证》、《商品房外销许可证》后，方可销售。 经批准预售的商品房，需刊登广告的应载明《商品房预售许可证》的号码，否则广告经营单位拒绝为其刊登预售广告。 第七条经批准在境内外预售的商品房，销售单位与购房者必须签订《商品房预售契约》双方签订后，应持《商品房预售契约》向房地产交易监理部门办理登记手续。凡未经登记的预售商品房不受法律保护。 第八条预售商品房必须具备下列条件： （一）企业开发资质等级证书和营业执照； （二）土地管理部门出具的建设用地批文； （三）规划部门签发的《建设工程规划许可证》； （四）计划部门下达的基建计划； （五）投资总额25％以上的证明（不包括土地使用权出让金和拆迁费）； （六）建设用地平面四至图，并注明预售商品房位置、建筑面积、预售时间、地点； （七）属于国家定价、国家指导价的商品房，须有关物价工商部门审批的销售价格文件。 第九条申请办理《商品房外销许可证》除须符合第七条规定外，还应具备下列条件： （一）土地使用权出让合同规定可向境外销售的； （二）项目立项时已经批准向境外销售的； （三）经市政府特批允许向境外销售的。 第十条商品房预售申请书包括下列内容： （一）商品房座落位置（附图）、结构、用途、层次、面积、套数等； （二）建筑合同及施工单位出具的工程进度证明； （三）销售交付使用日期； （四）售后管理、维修方案； （五）预售房款的监管方式； （六）房地产经营单位认为必要的事项。 第十一条预售商品房应在出售场所公示《商品房预售许可证》；需向境外销售的应同时将《商品房外销许可证》公示于出售场所。 第十二条对无资质单位建造出售的商品房屋和单位建造职工宿舍分配剩余房屋向社会出售的，必须携带有关证件到房地产交易监理部门进行登记，未经批准不得向社会出售。否则房地产管理部门有权停止销售。 第十三条商品房成交后，由买卖双方凭《商品房预售契约》到交易监理部门办理交易、登记、确权手续。不办理购买手续的商品房屋不受法律保护。 第十四条办理商品房屋交易手续时，买卖双方应交纳有关税费。 第十五条商品房预售必须使用枣庄市城市建设行政主管部门统一印制的《商品房预售许可证》、《商品房预售契约》、《商品房预售申请书》。 第十六条对在商品房预售过程中，有违反法律、法规行为的，由枣庄市建设行政主管部门依照有关规定进行处理。 第十七条本规定由枣庄市城市建设行政主管部门负责解释。 第十八条滕州市的商品房预售管理可参照本规定执行。 第十九条本规定自发布之日起施行。 一、预售房法定条件是什么 1、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押； 2、持有建设工程规划许可证； 3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间； 4、同金融机构已经签订预售款监管协议； 5、经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。 |
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