| 释义 |
法律主观：
增值税 是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。 二、一般情况： 增值税的税率为5.6%，决定“增值税”多少有两个关键条件：“是否满两年”，以及“是否为普通住宅”。 1、 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税； 2、 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购 买房 屋的价款后的差额5.6%征收增值税； 3、 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 其中，增值税的税率，为“网签价”的5.6%。 三、特殊情况：值得注意的是，以上仅针对住宅，对所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否满2年都按差额征收营业税。
法律客观：
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定，个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免缴土地增值税；通过法定继承方式转让房屋产权的，免缴土地增值税；对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免缴土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》（财法〔1995〕6号）规定，个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回的，免缴土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由个人自行转让原房地产而取得收入的，免缴土地增值税；对个人转让自有住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免缴土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。而《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税〔1999〕210号）规定，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。即，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。”根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。一、能提供评估价格的计算方法：土地增值税应纳税额＝〔转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金〕×适用税率1、“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；2、“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；3、由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除；4、能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。二、不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额＝〔转让收入－上手购入价×（1＋5％×n）－与转让房地产有关的税金〕×适用税率1、“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数；2、“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；3．上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5％的基数〔根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）〕。三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额＝转让收入×核定征收税率（具体由各省确定）以上内容就是个人转让房地产土地增值税的计算方法，希望可以不感到需要帮助的朋友。
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