| 问题 | 房屋有抵押可以交易吗 |
| 释义 | 被抵押了的房子，虽然有受限制，但并不完全限制其买卖。如果卖房人要出售已经被抵押的房屋，可以按照如下两种方式处理：首先，卖房人应当取得抵押权人的同意，如果抵押权人同意卖房人出售已经抵押的房屋，那么该抵押房屋是可以买卖的。在此种情形下，卖房人出售房屋得到的价款，除向抵押权人清偿债务或向抵押权人约定的第三人提存后，剩余部分归卖房人所有，不足部分就由卖房人继续清偿。其次，如果抵押权人不同意，则卖房人与买房人协商一致，也可以采取由买房人代为先行支付部分购房款；用于卖房人清偿所欠抵押权人的款项后，抵押权人就可以去房产登记部门办理解除抵押的手续，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接过户给买房人。但是无论采取哪种方式买卖房屋，卖房人都应当事先如实告知买房人房屋存在抵押。 一、学区房贷款没还清进行买卖，卖方需要注意哪些问题 首先，贷款未还清的房子本质上是处于抵押状态的。因此，如果我们要出手这样的房子，需要先到银行解除抵押，买卖双方才能正常交易的，那么对于房屋解押有哪些方式呢？ 1、用买家的全款或首付款还清贷款 对于淮安目前的楼市市场上，这种贷款未还清的房子很普遍，比较常用的方法就是用买家的付款还清剩余贷款。 买家全款： 这种直接向贷款银行申请提前还款，将房子解除抵押即可。 买家贷款： 这个时候就要考虑到首付款够不够偿还剩余贷款，还有就是能不能接受买房人贷款办理周期，因为有些购房人由于收入、首付问题导致房贷办理周期变长，买房人如果急于卖房的话要注意这一点。 2、卖家自己申请抵押贷款还清贷款 卖房人可以利用已有的抵押物，比如其他房产向银行申请抵押贷款，用抵押贷款偿还剩余按揭贷款，等买家结清房款之后，再用房款偿还抵押贷款。 这里需要注意的是，通过这种方式押贷款利息、手续费的问题。偿还剩余房贷，要考虑到抵 对于购房人来说，买贷款未还清的房子同样存在风险。首先就是卖家对价格反悔，再一个就是买家在支付房款解除抵押，还没办理过户期间，原房主出现债权纠纷，导致房屋无法正常过户，这些都是对买房人不利的。 3、房贷转按揭（将贷款转移到买家身上） 最后“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 这种方式是将现有剩余贷款转给新的买房人，这就需要取得贷款银行的同意，同时如果买房的人不想在现有贷款银行办理贷款，还会涉及到跨行转按揭。能做“转按揭”的银行很少，而且随着今年房贷业务的收紧，通过转按揭的方法出售未还清贷款的房子有一定的局限性。 二、卖房遇到违约怎么办 卖房遇到对方违约的情况，买卖双方先进行协商，协商不成可以向法院起诉，要求违约方承担违约责任。 1、卖房人毁约，要承担三种违约结果：一是继续履行合同；二是采取措施补救；三是赔偿缺失。 2、两种情况下，法院不能强制过户首先，看房屋有无抵押，有抵押的房屋须在征得抵押权人（通常是银行）同意的情况下才能过户。 其次，经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第四百零六条期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 |
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