| 问题 | 产权式商铺能否成为独立物权问题探讨 |
| 释义 | 就产权式商铺能否成为独立物权问题。首先，我们应该考察产权式商铺是否可以成为物权客体。物权客体主要是有体物，而且还必须是单一物、独立物、特定物。所谓单一物，是指在形态上能够单独的、个别地存在的物。所谓独立物，是指在物理上、观念上、法律上能够与其他的物区别开而独立存在的物。“这类房屋（产权式商铺）中确实有一部分四周都没有墙体或其他分隔，但是整栋房屋则还是有完整的墙体；虽然各小块之间看起来没有“硬界”，但无论从地面埋设、涂刷的标记还是从测绘的图件来看，各商铺的位置、面积都是具体确定的。而且任何一个买受人都可以直接或者单独地使用所购买的房屋。”笔者认为，认定物权客体“单一物”、“独立物”“特定物”的标准，不能脱离物的特定使用功能。针对产权式商铺，就商场内部商铺这一特定功能说，产权式商铺完全可以成为物权客体。理由如下： 1、产权式商铺四周确实没有墙体或其他分隔，但是整栋房屋则还是有完整的墙体，可以称得上“房屋”。 2、由于产权式商铺是界限明确的特定区域，其显然可为“单一物”、“特定物”。 3、就产权式商铺的特定商业功能来说，各个商铺可独立的占有、使用、转让其摊位，其具有物理上、观念上、法律上独立性，可以称为“独立物”。由此，笔者认为，产权式商铺可以成为物权的客体。其次，我们还有必要从物权性质对产权式商铺能否成为物权问题进行分析。物权就是对物的排他支配权。物权的性质为：主体方面的对世性；内容方面的支配性；客体方面的特定性；实现方式方面的绝对定；效力方面的排他性。针对产权式商铺，值得探讨的是其支配性问题。由于产权式商铺没有明显的“硬界”，许多顾客在许多情况下可以任意通过商铺，由此许多人否认权利人对商铺的支配性。笔者认为，许多顾客任意通过商铺并不可以否定权利人对商铺的支配性，这恰恰是实现商铺商业功能的重要方式。权利人对产权式商铺的支配性在于，就产权式商铺的商业功能，权利人得对商铺为独立占有、使用、转让等行为。另外，产权登记部门对产权式商铺的产权登记则从另一个侧面佐证了其物权性质。我国知名房地产权属管理专家金绍达，对“开发商将整栋大楼分割出售，有的是将一层商场分割成许多小块，并且相互间没有分割的墙体，登记机关可否为其办理权属登记？”问题做出了回答。其认为，对这类分割出售的房屋，登记机关可以为其办理权属登记。［1997］建房产字第019号文明确规定：对已建成的商业、办公或其他商宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限。……应视为正常的房产交易。可以凭购房合同及其他有关文书办理产权登记手续于是，笔者认为，产权式商铺能够成立独立物权，应该对之于以产权登记。 |
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