| 问题 | 二手房个人转让要交哪些税 |
| 释义 | 根据现行税收政策规定，个人转让二手房，应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加(以下简称营业税及附加)和个人所得税;若转让非住房，还应缴纳土地增值税、印花税。 (一)营业税及附加 转让二手房应按销售不动产缴纳营业税，具体分住房和非住房两种情况: 一是转让住房。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 二是转让非住房。个人销售其购置的非住房，以全部收入减去购置原价后的余额为营业额。 此外，转让方还应以其实际缴纳的营业税为计税依据同时缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。城市维护建设税税率为:市区7%，县城、镇5%，其他1%;教育费附加率为3%;地方教育附加率为2%。 (二)个人所得税 个人转让房屋，应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，适用20%的比例税率。纳税人可凭购房合同、发票等有效凭证，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据规定实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体由各省辖市地方税务局在1%-3%的幅度内确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 (三)土地增值税 根据现行税收政策规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。转让非住房的，按以下方法计算: 一是通过政府批准设立的房地产评估机构确定旧房评估价格的，按转让收入减去扣除项目金额，计算增值额、增值率，并据以确定适用税率计算土地增值税。扣除项目包括:旧房的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用、与转让房地产有关的税金。 二是不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，“取得土地使用权所支付的金额”和“旧房的评估价格”可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 三是既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。 (四)印花税： 根据现行税收政策规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售或购买非住房仍应按照产权转移书据征收印花税。 |
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