| 问题 | 房地产中介行业存在的问题及对策 |
| 释义 | 近年，随着房地产市场的发展，各类房地产中介企业亦如雨后春笋。同时，其与市场发展不协调的一面也表现得更为明显。随着我国加入WTO，更多的海外中介将会长驱直入。土生土长的房地产中介业者，必须清晰地自我剖析，积极应变，顺利与国际接轨，才能获得生存与发展。 （一）存在的问题 1．法规明显滞后 时下，除《城市房地产管理法》有3条涉及中介服务机构的以外，其余都是些部门规章，如1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》等。我以为，其明显滞后于市场的缺陷在：标准难界定，主导权不明，明示指导不明，法律责任不清，行业解释不清楚。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人便通过各种方法到工商局先拿执照，避开执业登记，而后非法执业。对这些只有营业执照、没有资质证书的中介企业，行业监管就无从落实——行业主管部门甚至弄不清楚有哪些公司在做中介业务，这就会使房地产中介市场成为无监管的“灰色地带”。 2．行业监管不力 目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着寻租空间。由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。说行业协会地位不明确，主要指它们多为政府直接组建，其会长、秘书长等多由政府部门领导兼任或退任领导担任，且协会也极愿意成为“二政府”，依附于政府，而忽视了首先应代表所有会员企业的利益；说行业协会作用空间有限，主要指政府依然掌握着大量控制行业发展和直接管制企业的行政手段，如大量的行政审批和许可；说相关立法滞后，主要是指目前尚未出台一部行业协会的专门法，职能重叠和地位模糊，使政府、协会和企业都处于相当尴尬的境地。 3．规模小、能量差 目前绝大多数房地产中介企业尚未形成真正强有力的品牌，规模小，市场占有率低，还处于初级阶段——相当于美国房地产中介业20世纪七八十年代的发展水平。许多不成规模的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多靠顾客上门，基础薄弱，从业经验、作业规范、分析手段和创新能力均与国际水平相差甚远。 4．人员素质及信誉偏低 由于房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历。有些虽取得了执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。 5．信息不畅，技术水平低 与境外优秀的房地产中介公司（如21世纪不动产）相比，境内许多房地产中介服务机构对外联络面狭窄，在相当程度上还处在信息阻塞、各自为政的状态，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，导致信息资源浪费，难以发挥作用。 6．恶意坑害消费者 有些不正规的公司，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，其欺诈手段大多如下： （1）“空手道”。有一些房地产中介以挂靠形式，一不申报，二无实力，仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就上马了，全无制度可言，就靠打“游击战”、“拖延战”谋利。 （2）“狐假虎威”。其在媒体上发布的广告，都说是些地理位置上乘、价格低廉的好房子。据业内人士透露，大致只有5成不到的信息是属实的，其余均为胡乱编造，是用假信息作为吸引顾客的诱饵。 （3）文字游戏。在中介代理合同的签订上，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。 （4）哄骗消费者上当。骗术通常有两种，其一是让员工分别扮成业务员、房主等，顾客上门时便上演成交双簧；其二是员工假扮房主与求房者“智斗”，或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取信息费的目的。 （5）走为上策。个别中介商甚至对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈，当欺诈达到一定资金规模后便关门走人。 （二）发展的对策 1．抓紧修改法律法规，完善法规体系。上面提及的五大缺陷必须尽快解决，要在法律规章中删除那些已远不能适应市场经济发展的内容，增加界定清晰、责任明确、解释详尽、操作性强的条款。 2．加大行业监管力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会，少管一些管不了也管不好的事，让房地产中介行业真正实现“内部自治”。再者，要对房地产行业协会的现有体制进行改革，使其由政府“依附”机构转变为真正能代表会员企业利益的民间组织，真正在行业协调、行业自律、维护公平竞争、查处违规行为等方面发挥作用。 3．在经营方向上，向专业化、品牌化发展。在美国，买卖之间不经过中介服务的交易是不被法律认可的（《参考消息》9月19日）。由此观之，在中国未来的房地产市场里，发展商对中介机构的依赖会越来越强，而且消费者在购房或租房时，也会更多地寻求中介服务。与此相适应，中介业者必将改变目前杂、小、乱的形象，取而代之的应是一种有系统、有明确的标识、有资深品牌的全新形象。 4．在组织结构上，向集团化、规模化、连锁化发展。因为，规模经营可以大大降低平均固定成本，同时大公司的人员对业务的熟悉程度较高，也可以有效地降低平均可变成本。连锁化则有利于实现低成本扩张，提高知名度，扩大市场占有率，如上海的“上房置换”、深圳的“世联”所采用的连锁经营方式，以其统一的店面形象和管理方式，建立起自己的品牌形象，扩大信息的采集渠道和流通范围，以提高成交率。这样做，不仅能获得良好的经济回报，也能使客户感到方便安全。 5．在从业人员素质上，向综合化发展。凡房地产市场比较成熟的国家或地区，其对中介从业人员的考核都有严格规定，如美国要求至少有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科，才算具备获得房地产经纪人执照的资格。由此可见，日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉及道德水准。综合素质差的人，在此期间如不加强自我能力的提升，最终势必会被淘汰出局。 6．在经营手段上，向信息化、网络化发展。这里涉及到这么三个问题：其一，连锁化经营必然要求各连锁店之间的信息共享，包括信息在各分店间的快速传递，以及汇聚于总部的综合分析；其二，中介业者之间必须摒弃目前信息封锁、同业相斥、自立门户的狭隘意识，实行信息网络化和共享化，构筑双赢格局；其三，随着信息产品进入家庭步伐的加快，顾客可以足不出户，通过互联网，随时获得所需要的物业信息，再通过中介达成交易，也可以把自己需要委托的物业信息以电子邮件的方式，传递给中介公司，双方通过互联网联系，提高交流的效率和速度。 一、有限公司变更为股份公司的具体流程 (一)聘请中介机构 为企业上市提供服务的中介机构有证券公司、律师事务所、会计师事务所、评估师事务所等机构，为使上市顺利推进，越早聘请相关机构，越有利于解决问题从而顺利推进上市进程。在实践操作中，往往由某一家机构主导，完成大部分工作，但在整体变更阶段，财务顾问(证券公司在此阶段的称谓)、会计师事务所、评估师事务所、律师事务所这些相关中介机构应该齐备。 (二)尽职调查 股份公司设立后，必须规范运行。企业历史沿革、业务状况和发展前景中的问题，应该在整体变更前完成，而且越早规范，越有利于上市。 因此，在整体变更前，必须对有限公司成立以来的合法性、企业业务状况和发展前景等问题尽职调查，以发现问题从而解决问题，具体包括以下几个方面： 1、历史沿革的合法性 从有限公司设立开始，需要关注设立时出资方式、出资来源、是否履行相应的程序；实物资产出资是否经评估、无形资产出资是否经过土地评估机构的评估是否存在瑕疵。 在有限公司持续经营过程中，会出现增资扩股、股权转让等，每一次股权变动时的法律文件(董事会和股东会决议、验资报告、工商变更登记等)是否齐备，程序是否完善、行为是否合法。 2、资产形成过程及合法合规性 有限公司持续经营过程中，主要的经营性资产的形成过程，是否存在法律障碍，尤其关注土地、房产取得过程。 3、业务资质 特定行业是否取得必备的资质许可。如医药行业，是否具备药品生产许可证书、药品批准文号等；房地产行业是否具备房地产开发资质；工程建筑企业是否具备工程建筑资质；通信设备制造企业是否具备入网许可证是否等。 4、经营状况 公司的持续盈利能力是否存在障碍，经营业绩的真实性；是否存在关联交易和同业竞争；公司的财务制度状况、财务数据的真实性。 5、业务发展前景 需要关注产业政策、公司所处的行业地位等是否会发生不利变化。 6、纳税情况 有限公司情况下，由于监管相对较弱、管理者的管理水平等原因，大部分企业或多或少存在漏税现象，必须尽职调查以摸清企业纳税的真实情况。 (三)进行企业规范工作 尽职调查目的就是发现问题，从而在这过程中予以规范解决。 (四)确定改制方案 由券商、会计师、律师各中介机构协商确定改制方案，确定整体变更的相关重要事宜。包括发起人及其出资方式的确定、股本结构设置、财务审计、资产评估、财务制度建立、资产处置(视公司具体确定，也可以不涉及)、人事劳资制度建立等。 (五)若有需要对股权进行调整，如增资扩股或股权转让等 如果企业在需要对股本数量、发起人数量、股权结构等进行调整，或需要引进战略投资者，或实施管理层持股(股权激励)等等，则需要进行增资扩股或股权转让工作。 |
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