| 释义 |
法律主观：
【问题】 甲 公司 为 江苏 的房地产销售公司。假设某月从某房地产公司购入房产全部销售，购入价为5000万元，销售价为8000万元，发生相关营业税等相 关税 费700万元，金融机构的借款利息为300万元，其他期间费用等500万元，如何计算缴纳 土地增值税 ? 【解答】 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、 直辖市 财政厅(局)和地方税务局具体规定。 因此，对旧房的认定标准由各省(自治区、直辖市)财政厅(局)和地方税务局具体规定。 《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(苏财税[2007]45号)第四条规定，土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。 根据上述规定，甲公司从房地产公司购入的房产，取得了购房发票属于旧房，不属于新房。甲公司销售该房产属于销售旧房。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当 地税 务机关确认。“ 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十项规定，关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题： 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格取得 土地使用权 所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 第十二项规定，关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题： 纳税 人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除，对条例第九条规定的纳税人隐瞒虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的 契税 ，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》( 国税 函[2010]220号)第七条规定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 根据上述规定，转让旧房的增值额的计算公式如下： 1、能取得旧房评估价格并经税务机关确认： 增值额=销售收入-旧房评估价格-土地的地价款-转让税金-交纳的有关费用-旧房评估费用 2、没有评估价格，能提供购房发票并经税务机关确认： 增值额=销售收入-发票所载金额(1+购房年度×5%)-土地的地价款-转让税金-交纳的有关费用 计算出增值额后，再确定增值率，进而确定应缴纳的土地增值税。 3、没有评估价格也没有发票的，由税务机关核定征收。
法律客观：
《土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以 征地 前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
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