| 问题 | 可有与物业解除合同吗 |
| 释义 | 合同的解除是指由于发生法律规定或当事人约定的情况，使得当事人之间的权利和义务消灭，从而使合同终止法律效力。 导致物业服务合同解除的事项主要如下。 （1）合同规定的期限届满。 （2）当事人一方违约，经法院判决解除合同。 （3）当事人一方侵害另一方权益，经协商或法院判决解除合同。 （4）当事人双方商定解除合同。 合同的解除，无论是当事人双方协议解除还是依据法律规定解除，均须遵照一定程序。协议解除，应在双方达成一致协议的基础上经过签约和承诺两个阶段，方可使解除行为效力。若法律规定了特别程序的，则应遵守特别程序规定。合同解除后，尚未履行合同终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求采取补救措施，并有权要求赔失。 因此，物业合同经过法定程序是可以解除的。 一、解除物业服务合同的后果是什么 《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。 如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。 如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。 二、物业合同怎么变更 在物业管理企业接管物业之后，可能会由于业主的其他要求或环境的变化，导致合部分内容不再符合实际，此时应由物业管理企业与业主委员会商议，对委托服务合同的及时进行修改。 1、物业服务合同变更的特点。 ①协商一致性。即合同的修改须经双方当事人协商一致，并在原有合同基础之上达成新的的协议。 ②局部变更性。即委托服务合同的变更只能是对原有合同内容的局部修改和补充。 ③相对消灭性。合同的变更必然意味着有新的内容产生，它的履行相应不能再按照原有合同进行，而应按变更后的权利和义务关系履行。 2、物业服务合同变更的要件。要构成委托管理合同的变更，还必须具有以下一些形式要件。 ①已存在合同关系基础。合同的变更必须建立在已有合同基础之上，否则就不可能发生变更问题。 ②具有法律依据或当事人约定。物业服务合同的变更可以依据法律规定产生，也可通过当事人双方协商产生。 ③具备法定形式合同的变更。应当从形式和实质上符合法律规定。 ④非实质性条款发生变化。非实质性条款是指不会导致原合同关系破灭和新合同关系产生的合同条款，即除合同标的之外的其他条款。 3、物业服务合同变更的效力。 物业服务合同的当事人应当就合同变更的内容做出明确的规定，若变更内容不明确，则从法律上可推定为未变更。委托服务合同一旦发生变化，当事人就应当按照变更后的内容履行合同，任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约。如果合同的变更对一方当事人造成了损害，则另一方当事人应付相应的赔偿责任。 |
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