| 问题 | 小区土地使用权的分摊怎么进行 |
| 释义 | 分摊方法的选择楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。使用地价分摊法和楼价分摊法计算涉及的因素较多，不同的时期价格不尽相同，地价、房价之间的又没有固定的关系，而且操作起来也比较麻烦，因此虽然比较合理，在运用上并不多见。 《民法典》第二百八十八条，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 面积分摊法遵循的原则公平公正、合理分摊原则。对住宅小区内的所有权利人都要按照统一的标准进行合理分摊，让所有权利人公平分享楼房所在土地增值的收益。当楼房发生毁损或者面临拆迁改建时，所有的权利人有权决定对楼房的处分事宜，并获得相应的补偿。区别对待、分开分摊原则。由于用途不同，地价、房价也不同，尤其是对多用途楼房，分摊时应分摊建筑占地面积，然后再分摊共有面积。谁使用、谁分摊原则。对住宅小区内的幼儿园、医院、市场等非单纯小区配套设施，已明示为个人所有的绿地花园，以及住宅小区权利人不能使用的其他部分，应单独划出，不参与分摊。尊重历史、尊重现实原则。对已经按契约分摊、由于历史原因造成分摊不尽合理等现实情况，不必苛求统一，应采取“老房老办法，新房新规定”的做法，保持面积分摊方法的基本稳定。 分摊计算的具体方法地上建筑物分摊土地使用权(地上)面积的计算。 分摊建筑占地面积的公式为：分摊建筑占地面积=权利人建筑面积×本幢建筑占地面积÷本幢建筑面积； 分摊共用面积的公式：分摊共用面积=权利人建筑面积×(宗地面积-总建筑占地面积)÷总建筑面积。权利人分摊土地面积=分摊建筑占地面积分摊共用面积。 地下建筑物分摊土地使用权(地下)面积计算公式。 地下建筑物分为两种。 一、土地使用权分摊面积怎么计算 分摊计算的具体方法地上建筑物分摊土地使用权（地上）面积的计算。 （一）分摊建筑占地面积的公式为： 分摊建筑占地面积=权利人建筑面积×本幢建筑占地面积÷本幢建筑面积； （二）分摊共用面积的公式： 分摊共用面积=权利人建筑面积×（宗地面积-总建筑占地面积）÷总建筑面积。权利人分摊土地面积=分摊建筑占地面积分摊共用面积。 地下建筑物分摊土地使用权（地下）面积计算公式。 （三）地下建筑物分为两种。 一种是与地上建筑物连为一体的地下建筑物； 另一种是离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物。 《国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》（国土资厅函〔2000〕171号）中明确指出：凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权（地下）。具体登记时，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权（地下）在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。 按照文件要求，与地上建筑物连为一体的地下建筑物已经按地上建筑物进行了分摊。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物的面积分摊可参照以下公式进行： 分摊土地使用权（地下）面积=权利人地下建筑物面积×地下建筑物垂直投影面积÷地下建筑物总面积。 二、分摊土地使用权面积是什么意思 国有土地使用证上的分摊面积，是你经分摊拥有的土地使用权的面积（小区所占总用地面积，按每套房子建筑面积占小区总建筑面积的比例，进行分摊），越大越好。计算公式为：分摊土地使用权面积=房屋建筑面积/楼房总建筑面积×楼房占地面积。 |
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