| 问题 | 无产权房屋能买卖吗 |
| 释义 | 不能买卖无产权的房屋。房屋产权证是对该房产拥有房子所有权的证明，买卖未取得房屋所有权证的房屋属于无权处分，其存在没有产权证明的障碍不能依法登记办理过户手续。 一、无法办理房产证的后果： 根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同，这是一份无效合同。 如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利： 1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。 2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。 3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。 4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。 5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行； 6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。 二、二手房过户手续及流程是什么 二手房过户手续及流程如下： 1、向卖方了解房屋现状（注意产权），卖方提供房产拥有的合法证件（房屋所有权证书、身份证件及其它证件）。 2、若卖方身份无误、卖方房屋可上市交易，买方可支付定金，买卖双方签订二手房买卖合同，至少一式三份。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。房地产管理部门查验有关证件、审查产权，若房屋符合买卖条件，准予办理过户；若房屋无产权或部分产权未得到产权共有人书面同意，申请会被拒绝，禁止交易。 4、立契。房地产交易管理部门逐级申报审核批准后，交易双方办理立契手续。 5、交税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。 6、产权过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、办理住房贷款。买卖双方签订完房屋买卖合同后，共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 三、农村无证房屋买卖相关法律风险提示 1、《城市房地产管理法》第38条关于未依法登记领取权属证书不得转让的农村房产的适用范围，理论上及实务中不乏争议，地方司法裁判亦呈现不同样态。《城市房地产管理法》规定的不得转让的农村房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋；该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同；其设置目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对农村房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。 2、我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。问题是：嗣后取得合法处分权，不妨碍订约时该标的房屋无权属证的交易行为效力，但至纠纷成诉，合法处分权前提下仍不能判断权属能否最后取得或取得已无意义，能否适用《城市房地产管理法》第38条第6项认定合同效力，依然存在讨论余地。 3、以农村无产权证的房屋为标的的买卖合同签订后，在未办产权证前，买受人亦未依约支付购房尾款，一旦拆迁导致该房权属证书无法办理或办理已无意义。签约时明知农村房屋产权不能及时办理，或在产权办理之前出现受阻事宜导致无法办理或办理无意义的，约定买受人以领取权评估并预先对违约责任进行约定。 4、拆迁安置房、产权人已去世的遗产房、集资房、预售房、房改房，以之作为买卖合同的标的，实践中多出现无证转让情形，一方面存在上述法律适用上的争点；另一方面也因真正权利人的扑－朔迷离易造成无权处分情形发生。故此类农村房屋交易，需要对权属状况的审核、风险评估慎之又慎。 5、作为农村房产出卖人，给购房人办理产权证书是其房屋买卖合同中的一项主要义。 属证为尾款支付条件的条款时，应予以充分的风险务，如不能办理农村房产权属证明，即使已为交付，亦不能视为已履行合同主要义务，仍应依法承担合同无效或根本违约的法律责任。 |
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