| 问题 | 青岛买房退税制度 |
| 释义 | 相关文件规定明确，《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税【2010】94号）第二条规定：“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。本通知自2010年10月1日起执行。该文件同时废止了《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字号）有关“个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退返纳税保证金”的规定。 一、二手房交易应交纳的税费 非普通住宅契税要加倍。无论取得产权满不满两年。 房本不满五年，要按规定缴纳营业税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5、5％缴纳。目前我国改善性需求量还很大，如何减少政策影响呢？秦虹表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这一政策实际上对改善刚性需求有一定的优惠，应继续坚持执行，切实达到支持合理住房需求，抑制投机性需求的政策目的。 营业税：普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税，满5年免缴。非普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价缴纳全额营业税，满5年以上转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税。 二、二手房买卖卖方要交什么税，需要注意什么 根据我国关于房屋税收的法律法规及规范性文件，转让二手房需要交纳的税费有以下几种： 1、营业税： 根据《营业税暂行条例》的规定，个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5％。又按照财政部国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2011］12号）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1．0以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1．2倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。 2、印花税、土地增值税 自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 3、个人所得税 转让二手房，要交纳个人所得税。以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。转让收入为实际成交价格。 根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［2006］108号）规定，对转让住房收入计算缴纳个人所得税的，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。所谓合理费用，指的是纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按3％的比例核定征税。个人转让自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，经地方税务机关核实，其所得暂免征个人所得税。 4、附加税费 转让二手房时，卖房人应以应纳营业税额为计税（费）依据，适用税（费）率如下： 1、城市维护建设税按市区7％，县城、镇5％，不在市区、县城或镇的，税率为1％计征； 2、教育费附加按3％的征收率计征； 3、地方教育附加按2％的征收率计征；城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。 |
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