| 问题 | 国有土地使用证属于什么 |
| 释义 | 国有土地使用证的效力是：是个人或者企业组织对该块土地享有一个使用权的证明，可以凭借着土地使用权证对土地进行合理利用和合理开发（必须在土地出让合同的使用范围内）。 一、租赁土地使用权转让和抵押的要件 租赁土地使用权的取得按期缴纳租金，多以年为单位，租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而，用地者对土地只能使用、收益而不可随意处分，租赁土地使用权的抵押应经土地使用者代表的同意。依《城市房地产管理法》第47条的规定，仅以出让方式取得的土地使用权方可以单独设定抵押权，而以其他方式如租赁、划拨取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权可以同时设定抵押。 由于出让国有土地使用权具有物权性，因而其土地的开发、利用、经营具有相对的稳定性；而租赁土地使用权虽然具有准物权的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不稳定性。此外，租赁地块上的建筑物未建成即未形成产权，租赁土地使用权人亦无权处分。为了减少权属争议，避免房地产关系复杂化，同时也是为了更有效地防止土地使用权人不从事土地开发，单纯利用土地进行投机牟利的炒地皮现象的发生，从维护房地产市场的正常秩序出发，权利人转让或抵押租赁土地使用权应满足： （1）经国有土地所有者代表同意； （2）按租赁合同约定投资开发，地上建筑物、其他附着物已建成； （3）已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书。 （4）租赁土地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押。 以租赁方式取得的土地使用权，不得用于商品房开发。这样可以防止不法商人钻法律漏洞，以租赁土地使用权之名，行房地产开发之实，牟取土地出让金与租金之间的差价利益，因此建议，除企业破产、分立外，租赁土地使用权不得分割转让。所谓土地使用权分割转让，是指在依法取得使用权的土地上，一个主体将建成后的建筑物、其他附着物，转让给多个主体而导致的一个使用权随建筑物区分所有权发生分割，并随之转让的情形。 二、商品房土地使用年限缩水 房屋买入的土地使用年限住宅的土地使用年限为70年,自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。土地使用年限缩水的原因多对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。 三、只有房产证没有土地证是否可以过户 只有房产证，没有土地证不可以过户。 房产证以及土地证，同时是房主拥有此房产以及土地的使用权的相关证明，这两者是不可分割的，只是有一个证，而没有另一个证书，即有房产证，没有土地证，或者只有土土地证，没有房产证的是不能办理过户的。没有了土地证，就意味着房主是不具有对此土地的使用权的，所以在这个土地被别人侵占时，房主是没有办法维护自己的合法权利的，所以缺少土地证会给买房子的人的全带来风险。 土地证是证明你拥有该块土地使用权的证明文书，房产证则是你拥有房屋权的证明，凭借房屋权证和国有土地使用证可以对房屋行使买卖、赠与、出租、抵押等权利。 土地证只是证明你的房屋拥有合法的土地使用权，如果是国有土地使用证，那么其上的房屋可以进行买卖、赠与、抵押、出租等；如果是集体土地（或宅基地），那么其上的房屋就不能抵押，买卖、赠与也需要得到村镇相关部门的同意方可办理。 已出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府对土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当平土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 |
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